房贷理财

多套房家庭如何打理房产

溧阳房  发布时间:2014-10-22  来源:

 李先生家里一共有三套住房,两套位于郊区拆迁房用于出租,一套位于市区自购房用来自住,虽然在楼市开盘需要求购的年代房产投资确实是最佳投资,但目前由于郊区房价松动,每年仅有3.27%租金回报,李先生是应该选择保持现状呢还是选择抛售转换其他理财投资?

 
李先生每年家庭结余能达到20多万,由于李先生家庭拥有三套房,非流动资金占据家庭资产的70%,其中用于自住的三室一厅目前房价市值为450万元,商业贷款已经还清,剩余部分公积金贷款可以忽略不计;另外两套县郊的一室一厅和两室一厅分别出租,幸运的是李先生的这两套房是在2011年年初房产税细则出台之前分得的,因此并不要缴税,每年能带给李先生3.6万元的房租收益;家庭流动资产方面主要有150万的理财产品和市值30万股票和35万的现金及活动存款组成,两部分资产总计600万,李先生非常关注流动资产部分的收益,如果没有楼市的升值预期光靠租金收益并不是理想的选择。
 
围绕这个疑问,从投资角度出发分别有保守和激进两套家庭资产结构调整的方案,在目前市场情况还不明朗的情况下仍旧保留房产靠出租的低回报和抛售一套或两套而后用现金去投资其他品种借此获取高额投资回报。
 
虽然中国房价暴利的年代已经过去了,但是上海的房价每年保持平均5%的升值速度还是非常正常的,将这一因素考虑在内,那么李先生如果选择卖房则必须要将投资收益稳定在8%以上才合理,而目前市场上年收益8%以上的产品并不多,更多的是一些高风险的投资产品,如股票、外汇、期货这些产品,所以如果选择卖房投资则需要看李先生的投资理财能力和风险偏好了。如果李先生本身就对高风险投资产品有较多的研究和经验,有信心在未来10年的年回报超过8%,那么卖房投资不失为一种提高收益的非常好的选择,但如果李先生比较保守或者没有太多时间可以研究和操作投资,那么保留房产的通过房租和房产的慢慢升值来获得收益更稳妥。
 
两种方法各有千秋,作为60后的李先生同样需要为自己以后的退休生活早做打算,从安全养老的长远角度出发保留两套房产比只有一套住房安全系数要高的多。
 
如果李先生嫌房租收益太低其实还可以通过改变200多万金融资产的配置结构的方法来提高收益,将目前的35万活期存拿出25万投资股市或者购买股票型基金,另外150万的理财产品到期后也可以拿出不超过一般的比例投资股市,毕竟7年的熊市后未来上涨空间还是大于下跌空间的。另外建议李先生不要提前还那部分少量公积金贷款,采用“月冲”的方式每月自动冲还公积金的本息,从而最大限度的利用公积金账户余额调度出更多可支配资金用于收益更高的投资。

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