楼市观察

苏州无锡限购松绑满月 以价换量仍是主旋律

溧阳房  发布时间:2014-08-28  来源:新华日报

   8月26日,无锡住宅限购令松绑满月;此前的8月19日,率先在省内放松限购的苏州,限购松绑也已满月。

  “限购三年难回首,一夕松绑时局变。”两地限购政策出炉时,曾引发如此形容,而眼下,楼市时局究竟如何?

  来访客多了,松绑好似“镇静剂”

  “我们楼盘主力户型从90到150平方米不等,能满足刚需到改善的各种需求。”8月26日下午,无锡市滨湖区高浪路的玉兰花园售楼处,五六位购房人围着销售人员了解楼盘情况。销售人员告诉记者,“限购令”松绑以来,看房的客户多了,一个月卖出了109套房。“但价格没啥变化,还是1.1万到1.2万元之间。”

  “7月19日以后,售楼处的来访量激增。”方兴地产(苏州)有限公司副总经理朱杰说。苏州工业园区建屋北极星花园置业顾问石冬梅也表示,前来咨询的人很多,成交量也较松绑前有所上浮。

  数据显示:限购松绑第一周(7.21-7.27),苏州商品住宅成交量猛升,共成交1367套,环比此前一周增加453套,增幅49.56%;第二周在第一周的基础上又涨了30%。

  然而,成交上扬的势头第三周即戛然而止。“整体呈现出先扬后抑的特征,整个7月住宅成交淡季不淡,销量领跑今年其他月份,但进入8月后销量就下滑了。”一位分析师说,7月成交量大,也并不完全因为限购松绑,而与楼盘入市量大有重要关联。

  嗅觉灵敏的开发商们迅速推出大量改善型大户型争夺市场。数据显示,限购取消后首周,    

  苏州90-144平方米户型占总入市量的67.5%,第二周上升到69.5%,此后也一直维持在67%。

  “改善型产品的消耗变快,这在雅戈尔、九龙仓等多家楼盘都有所体现,”专家说,“一些在2008年前后首次购房的年轻夫妻,出于照顾孩子和老人的需要,急于改善居住条件,限购政策的放开正中他们下怀。”

  “限购松绑对市场是一支镇静剂。”业内表示,限购松绑使外部政策环境得到改善,“至少不会更差”,从数据反映就是成交量逐渐上升。据统计,8月1日至25日,无锡市区商品房成交38.04万平方米,环比上月同期有10%左右增长。特别是8月18日至24日这一周,无锡市区商品房成交面积为14.37万平方米,环比涨幅达37.67%,创下最近7周新高。

  无锡房地产协会副会长沈洵告诉记者,限购松绑对很多高端楼盘是利好。之前由于大户型房源库存严重,很多楼盘以价换量,价格压得很低。限购松绑后,最近部分开发商“封盘”,调整价格后,力争在9月份重新入市。

  限贷未放开,九成网友仍观望

  在限购松绑的同时,苏锡两地限贷并未松动,购买第三套房仍无法贷款,需全款购房。

  “限购松绑第三周后,之所以整个市场没有‘应声再起’,还是因为限贷的缘故。”李求实介绍,目前苏州除极个别外资银行房贷利率略有松动外,国内银行贷款利率几乎都是齐刷刷上涨。“根据目前货币政策正常偏紧的基调,限贷不能也不可能明显放开。因为对银行来说,房贷依然是个利润比较低的买卖。楼市可能会出现一个3年左右的平稳期。”

  一项调查显示,由于限贷仍然严格执行,高达90%的网友还想继续观望;仅10%的网友认为现在是最佳购房时机。

  显然,限购放松对市场产生的刺激是短期的。敏锐的开发商也意识到了这一点。众多开发商依旧高举“优惠”、“特价”的旗帜以价换量。

  进入8月下旬,无锡房贷利率倒是出现了一丝松动迹象。无锡交通银行的房贷专员在接受咨询时表示,会对首套房购买人给予一定的优惠,信用好、收入稳定且购房面积在70平方米以上的客户可享受95折利率;中国银行无锡分行二手房贷款利率也出现松动,原本房贷利率上浮5%现已恢复基准,且对二手房的贷款条件审核也比之前宽松。但总体来看,这样的松动仍是“死水微澜”。

  “限购松绑不会对市场起到很大的促进作用。”无锡太湖锦园总经理助理杭卫坦言,无锡限购松绑1个月,没有出现购房者蜂拥抢房,没有出现楼盘价格大涨,这与无锡商品住宅高库存、销售难有关。限购松绑对不断下探的房价起到缓和作用,但如果没有限贷松绑跟进,市场不会出现转折。

  成交量走稳,立即反弹不现实

  从目前走势判断,沈洵认为,限购取消后市场成交量将保持一定增长,特别是金九银十值得期待,但不能保证房价出现稳步回升。

  “限购令松绑不是‘兴奋剂’,不可能让楼市立即反弹。”王新科也表示,限购令取消后,无锡市场整体表现平稳,房价回到了7800元/平方米左右。由于长期限购,无锡楼市一直处于下降通道,消费者对市场有观望期,因此限购对楼市的作用还要继续观察。

  杭卫说,除限贷因素影响外,当前房价低使得房子失去了其金融属性。“以前房价涨幅每年在5%-8%,有的甚至一年涨10%-20%。现在每年只能微涨2%-3%。加上近年投资渠道的增多,比如基金、债券收益反而比房产高,单从收益角度来看,老百姓可能会选其他产品来投资。”

  从全国情况看,8月前25天,哈尔滨、昆明、郑州、太原等近20个城市松绑限购,至此,全国46个限购城市中已有36个不同程度放松限购,占总数近八成。目前,仅剩北京、上海、广州、深圳、南京、三亚、珠海等10个城市尚未松绑。限购放松后,大部分城市成交走稳,尚未见太大波动,仅呼和浩特、济南、杭州等少数城市成交回暖幅度较大。

  业内普遍认为,限购政策取消对楼市成交影响有限,而信贷政策的改变、开发商价格策略的调整将成为左右楼市未来走向的重要因素。

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