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王石:拥护房价调整 再涨或比当年日本泡沫更严重

溧阳房  发布时间:2014-06-27  来源:证券时报

万科昨日在香港联交所挂牌,股票名称万科企业,代码02202。王石在出席发布会时表示,企业未来的发展方向着眼于两点:致力于推动实现住宅产业化和绿色建筑。

对国内楼市,王石表示,在楼市调整过程中会有一定的不确定性和风险,只要能坚持调整,不因房价下跌就出台刺激政策,国内房地产市场会实现软着陆。他自称是“调整的拥护派”。

成为香港 第四大溢价AH股

万科在H股上市首日股价表现并不“争气”,截至收盘,报13.28港元,较开盘价13.66港元下跌0.38港元,下跌2.78%;而昨日万科A(000002)则小幅上涨,收报8 .13元,微涨0.49%,H股较A股大幅溢价近三成。

此次上市的万科H股总股本为131495.5468万股,占万科总股本的比例为11.94% 。根据证券时报数据部的统计,按上市首日收盘价13.28港元计算,万科H股市值约174.63亿港元。而万科A股的股本是970007.0951万股,以昨日收盘价8.13元人民币计算,A股总市值为788.62亿元人民币。

香港恒生指数公司数据显示,目前仅有海螺水泥、潍柴动力和鞍钢股份的AH股溢价率超过万科,前三者的溢价率分别是140.75%、138%和134.32%。而AH股中另一只房地产股北辰实业的AH股并未存在溢价,H股股价只是A股的63.03%。

此前,申银万国(香港)的最新研报指出,目前万科A股估值仅相当于其净资产的50%,虽然万科H股比A股溢价较多,但与在港上市的中资地产股领头羊中海外相比,仍较为便宜。

外资投行巴克莱此前也发表研究报告认为,万科公司估值合理,但按6月3日收市价估算,万科13亿B股转H股,占公司已发行股本的12%,H股流通股份市值约为16 3亿港元,低于中海外(0688.HK)及华润置地(1109.HK),不会引发恒生指数换标的股。

暂时没有扩股意向

万科转板方案自公布以来一直备受市场关注。此次万科登陆H股市场,在显着改善原B股投资者交易环境的同时,也为万科全面对接国际资本市场提供了契机。

这也是继2013年首次进军海外市场后,万科在国际化战略上的又一重大举措。

万科董事长王石在从三方面详解了这次转股的意义:战术角度而言,登陆香港的国际化平台有助于万科的国际品牌形象树立,为公司日后海外融资打开窗口,未来可通过香港的低息环境发债,节省成本。

其次,战略上来说,有助于改变万科的股东结构,H股上市之后,像欧美的大型基金和其他国际投资者可以直接买万科的股票,而不用像投资万科A股、B股那样受到各种规定限制,加之万科的股权比较分散,第一大股东占比不到12%,第二大股东占比不到3%,通过香港平台引入战略投资者,更有利于健康发展。

第三,作为上市公司而言,未来会有增资扩股的需要,香港市场可以提供良好的投资环境,但是万科目前的业务架构和资金流都比较稳健,暂时没有马上扩股的冲动。

至于在引进战略投资者的选择方面,王石强调,会是专业投资地产的基金和(地产)业务公司,这些都是对万科业务感兴趣的长线投资者,此外,公司还希望转变合作战略,2008年前万科的合作项目不超过30%,现在约占85%,希望透过引入战略投资者未来打造更多合作项目。

谈到万科的未来,王石表示,“万科发展的核心竞争力在于有非常强的研发能力,现在已经转变为一个技术性公司。”他指出,目前公司工程师约有3000人,占人员比例约为50%,“在全世界发展商里面都是很罕见的,也是万科一个大的特点,尤其是对比15年前1000人的白领员工中,营销人员占比约为四分之一达250人,而现在营销的工作都转为中介去做。

未来,万科的发展方向着眼于两点:致力于推动实现住宅产业化和绿色建筑,这也是与其他同行的主要区别。”

“我是调整的拥护派”

对于今年以来国内对房地产的“唱衰论”和市场担忧房价大规模下跌的情况,王石对记者表示,目前国内房地产市场处于调整期。“房地产的黄金时代已经结束,走向白银时代,我是调整的拥护派。”对于国内房地产市场的泡沫问题,王石表现担心,“如果中国的房价再不调整,会带来很大的麻烦,有可能比当年日本陷入的房地产泡沫更严重。”他认为,上一次房价回落的调整期并不尽如人意,此次调整期可能长达2到4年。“不过中国的市场很大,不同的地区、城市会有不同的特点,不能用整体眼光来看,一线城市会发展成超级大城市,需求依然坚挺,二、三线城市则会分化。”王石指出,在调整过程中会有一定的不确定性和风险,只要能坚持调整,不因房价下跌就出台刺激政策,国内房地产市场会实现软着陆。 

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