楼市观察

三四线楼市高库存成交大跌 开发商割肉退地撤出

溧阳房  发布时间:2014-05-05  来源:经济观察报

  一个是土地供应量过大,一个是地方政府规划摇摆不定”,泰禾掌舵人黄其森近日表示,这是他看到一些城市正面临的最棘手问题,不少开发企业也因此陷入了进退两难的局面。

  伴随上一轮城镇化人口和土地红利的双双消解,房地产商在不同城市之间的幸与不幸,正逐渐显露。

  有消息人士透露,4月16日,江苏省住建厅下发通知,要求调研连云港房地产市场运行情况。这次调研的重点是连云港市开发区的猴嘴板块。2010年前后,绿地、保利、恒大等企业纷纷入驻连云港。当时的抢占先机,演变成了今天的“骑虎难下”,连云港楼市险情惊动了省厅。

  “没规划,还怎么卖?”

  据了解,进驻连云港的恒大、绿地,其尚未动工地块均有退地意向。等多家企业。“当时大伙集中拿地的区域叫猴嘴板块,宣传做的很好,未来开发区会如何如何,甚至开发区的主干道都修的非常漂亮了”。据知情人士透露,猴嘴板块是当时连云港政府大力招商引资的区域,规划相关配套为区域带来很大人气。

  但好景不长,2012年是连云港的分水岭。时值连云港政府领导调动,“新一届领导班子不愿意在上一届领导的框架下做事,猴嘴区域土壤品质不适合做很多配套,所以新一届领导调整了方略,直接放弃了猴嘴,将连云港发展重点转移到新海新区”。

  知情人士称,无奈的是,本身连云港土地供应量就很大,很多项目都在百万平方米以上。连云港也不同于其他三线城市,产业支撑能力不足,港口经济效益带动性不强。“这个区域如果要做起来非常依赖政策支撑,如果被放弃了,开发商肯定是不希望继续往下走”。

  在这种形势下,一些已开发项目,开发商采取降价策略,一些尚未动工的地块,则进入了无限期搁置中。

  数据显示,连云港房地产住宅市场处于供大于求的状态。2013年3月初至2014年3月底,全市商品住宅供应面积约为416万平方米,而成交面积约为367万平方米。此外,在不计入商住地块的条件下,连云港去年全年住宅用地供应共48幅,总出让面积371万平方米,约合上海同期出让量的七成。与之不协调的是,2013年公布数据显示,连云港市常住人口为440.69万人,仅达到上海市常住人口的18%。

  本地需求有限,供应量却高居不下,让政策利好抽离后的港城开发区危机更加突出。据当地分析机构统计,今年一季度,连云港市开发区共成交住宅409套,在全市四区、四县排名倒数第二位。“企业习惯于跟着政府规划走,但本身市场没有强劲的购买力支持,一旦规划拉动而来的需求消失,开发企业就不得不面对'没规划,还怎么卖'的难题。”一位房地产业内人士说。城市规划更改,利好不再,或是多家企业在思退港城的原因。

  “去化慢,还怎么赚?”

  而远洋地产的退地意向则源于过多布局二、三线城市,周转缓慢拖累集团整体溢利。

  库存高企,去化缓慢,让远洋地产当家人李明对一些二、三线城市退意萌生。据远洋地产2013年年报显示,截至去年年底,远洋地产土地储备大约可售总楼面面积为2340.4万平方米。按其2013年协议销售面积258.3万平方米的去化速度,整体消化长达9年。参照兰德咨询给房地产开发企业的建议土地储备量为30个月消化周期,远洋照比合理值高出6年半。

  为此,李明高调提出2014年,使周转率目标从23%拉升至30%,并透露已将秦皇岛项目部分土地退还政府。

  远洋地产率先在秦皇岛退地或是基于对市场情况的看淡。秦皇岛当地某项目负责人表示,秦皇岛整体市场年去化量大约在1万套以上,按照现在的库存来看,消化周期可能长达十年。

  买定离手,钱货两讫,如何说退就退?

  知情人士表示,在秦皇岛拿地,一般是前期跟政府沟通,协商勾划土地,政府同意后,开发商去做拆迁整理,然后再做项目开发。在项目动工之前,企业退出有一定灵活性。远洋或是跟政府达成了协商,把原本划归远洋的土地归还了。

  在房企普遍强调高周转的战略下,最先要打击的就是高库存,选择壮士断腕未尝不是明智之举。

  兰德咨询总裁宋延庆表示,目前的市场是,地价早已过了每年增值百分之几十的年代,而资金成本及财务费用却居高不下。近年来高周转成为主流开发模式的根本原因是,如果企业的土地储备增值低于资金成本,其实意味着储备将带来“亏损”。若后期销售速度也比较慢,可能导致项目净利很低。

  不过,能采取与秦皇岛一样容易退掉的土地预计并不很多。接近远洋地产人士表示,今年远洋将会因地制宜,不会大规模退地。

  分化危机

  企业在区域发展可期、地价低廉之时,大面积拿地抢占这些二、三线城市,而在后期城市发展进程中,利好因素消解,庞大体量过重布局反而难以及时“悬崖勒马”。

  企业在战略上表现的犹疑,除了自身的原因,背后更多的折射了市场的不确定性。而眼下市场最大的不确定性就体现在“城市分化”。

  事实上,目前除了一线城市,二、三、四线城市的状况很难一概而论。数据显示,2014年1季度,一线城市商品住宅成交量同比2013年下跌43%,二线城市同比下跌22%,三线城市典型城市成交量同比下降55%。

  分析人士判断,城市分化仍是2014年的主旋律,今年二线城市冰火两重天的情况会非常严重,而更多的三四线城市今年可能会随着目前市场的波动往下调。

  分析人士孟音指出,尽管同比去年均有下跌,但三线城市分化最为明显,同样被划分为三线城市的惠州和文昌就有截然不同的市场表现。如北海、泉州、文昌等房地产市场恰好处于快速发展期的三线城市,与一、二线城市步调一致,2014年一季度成交量尽管较去年同期有所下跌,但较2012年、2011年均呈现上涨。如三亚、惠州等投资过热城市,风险也逐渐显现,今年1季度商品住宅成交面积均不及2012年和2011年同期。

  二线城市也能看出明显的分化趋势。部分二线如南京、成都、武汉等市场供求比较均衡的城市,项目去化将维持既有节奏,降价可能性不大;而供大于求、市场失衡压力较大的二线城市如杭州、宁波、长春等降价风波不断,市场观望情绪累积,预计成交量也将有所回落,房价将小幅下滑。

  这种以库存判断市场预期的方式,泰禾集团董事长黄其森也在用。一周前,一句“幸亏没去杭州”让他一不小心站到了融创董事长孙宏斌的对立阵营,也引发了业内对城市选择的讨论。

  供需和规划成为越来越多企业注意到的问题,远洋地产在选择城市时的三点核心标准,也可浓缩为“人多、有钱、规划稳”。黄其森认为,很多三、四线城市土地集中供应,可能企业刚进入的时候,供应量不一定大,但是一两年后,土地供应增加过多。还有重要的一点是,政府发展规划摇摆不定,目前中小城市在密集出现这样的情况。

  基于这样的认识,黄其森谈起了自己的“泰禾打法”:“泰禾做三、四线城市,不会像其他企业,一拿地,就三、四千亩的拿。我们也就是拿几百亩,再带一点商业。不为别的,就是因为这样快。

  的确,越来越多的企业看中了“小盘快跑”的方式,以灵活应对市场变化。躲避风险是一个方面,在如何判断风险上,孟音认为,应该分为短期、中期、长期来利用不同指标判断。

  短期风险应关注供求比指标。一般来说,供求比在0.8-1.2之间较为平衡,高于1.2市场呈现供不应求,低于0.8则为供过于求。根据今年一季度数据,除绝大部分城市供需平衡,近期出现降价风波的杭州就处于供过于求状态,此外还有济南、南京、青岛、苏州。而深圳、贵阳、南宁、厦门等城市则呈现严重的供不应求。

  中期风险应关注住宅库存消化周期。一般来说,消化周期在12个月左右较为平衡,高于18个月市场呈现供过于求,低于6个月则供不应求。今年阶段性数据显示,长春、青岛、宁波、杭州等城市消化周期被拉长,出现供过于求迹象。另外,除北京、广州两个一线城市外,合肥、厦门也呈现供不应求。

  土地消化周期则显示长期风险。二、三线城市近年来加大城区建设力度,土地供应大幅放量,导致土地消化周期显著高于一线城市。包括长春、杭州、大连、天津、哈尔滨、太原、南通、盐城、温州、鄂尔多斯、潍坊、临沂等城市在内,土地消化周期都在三年左右,而宁波、鄂尔多斯等城市更是供应显著过量。

  在城市分化日趋严峻的预期下,一些消化周期过长的城市将调整企业的操盘能力。根据监测数据,长春、沈阳、天津、济南、青岛、杭州、宁波、福州等8个重点城市的供求、存量及消化周期均超越其警戒线。

溧阳房声明:网站所载文章、数据等内容纯属作者个人观点,仅供参考,并不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。

发表评论 (理智评论文明上网,拒绝恶意谩骂)

最新留言

更多
    暂时无留言!