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城镇化增速放缓:房地产不再是最好的生意?

溧阳房  发布时间:2014-03-31  来源:21世纪经济报道

 辉煌、暴利的中国住宅开发市场正在隐退。

本月新鲜出炉的《国家新型城镇化规划2014-2020年》,提出2020年城镇化率60%左右,这比之前预期的70%大幅放缓,显示高层在城镇化上以人为本的决心,以及重点提高城镇化质量的态度。

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事实上,中国房地产市场正在加速成熟,尤其是住宅市场,已经在快速趋近总量饱和的临界点;住宅和商业地产的市场风险正在加大。反而是城镇化所催生的其他环保、医疗、文化、消费等服务类需求,正在逐渐扩大。

不论业内人士如何乐观,进入2014年,开发商们还是普遍感受到了寒意,最根本的原因是行业正在接近趋势性拐点。

2010年人口普查数据显示,我国城镇住宅建筑面积在2010年达到203亿平米,城镇人均住宅面积30.3平米。乡村住宅总面积为210亿平米,人均31.7平米。

如果中国未来顺利达到70%以上的城镇化率(10亿城镇人口),城镇住宅总量应该在300亿-350亿的水平达到存量的饱和。2013年底在建房地产面积存量约为64亿平方米,其中约75%是住宅,即50亿平方米的住宅。当年新开工约14.6亿平方米,维持这样的速度,在4到7年内,也就是在2017-2020年间就会达到300亿-350亿的总量平衡点。

这意味着,目前的这种住宅增量开发的模式是一种深度透支未来需求的模式,未来住宅市场的真实需求不可能支撑如此高的开发量和销售量。

市场的短期压力已经显现。3月份全国54个城市楼市成交大幅下跌,包括北京、杭州、常州等一二三线城市全部出现了降价。

世联行董事长陈劲松认为,2014年,房地产行业将进入高位调整期。市场正在经历“倒春寒”,一线城市也不能幸免,市场将继续分化,刚需产品降价是必然的。

“房企资金压力比较大,尤其是一些(房地产信托等金融产品)刚性兑付将到期,比如一些信托将在今年5月份到期。”陈劲松说,“2014年如果发生像2012年初那样的大型地产商降价,对行业来说是好事。”

尽管住宅市场开始下滑,但其他的细分领域却依然存在机会,比如社区商业、医疗、教育、文化配套产业。开发商们也纷纷转型,将之作为房地产的相关多元化进行培育、开发,并在此基础上向金融、消费服务业延伸。

城镇化主线中,能够分流大城市资源的中小城市和区域仍有比较多的机会,比如京津冀一体化。如何推动中心人口向新城、小城镇和周边地区疏散是当务之急,而之前的落后地区如“环京津贫困带”也有动力去推动这一进程。(编辑王志灵)

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