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二手房滞涨市场微妙生变 房产销售不爱卖刚需盘

溧阳房  发布时间:2014-03-25  来源:新华网

   在信贷收紧影响下,楼市上涨开始乏力,特别是受到贷款影响最大的二手房,价格开始阴跌,成交量持续下滑。自去年12月以来,北京地区的二手房价格已经连续3个多月下跌,成交量也随之下滑。在2013年,北京二手房市场的价格涨幅超过了受到限价影响的新建住宅,但随着最近信贷政策的压力和自住房供应加大力度,二手房市场弥漫着浓重的观望气息。

  即使3月看房的客户有所增加,但二手房市场的观望气氛并未因此冲淡。从3月份二手房成交价格来看,北京二手房价格连跌4个月已成定局。不同于新房的购买人群,二手房的购买人群中改善型居住的占了大多数,他们中有迅速出手的,但也有还在观望的,还有为了以前毁约后悔不已的。

  参考消息

  房产销售不爱卖刚需盘

  “姐,帮我微信朋友圈转发个消息呗,周末带着家人来长城脚下玩一玩。”“你不卖房子,改搞旅游啦?”面对老客户们的疑问,房产销售小魏已经解释了无数次,自己又跳槽了,去了龙湖地产即将在司马台长城附近开盘的别墅项目。该项目正在搞前期调研,有意向的消费者可以周末来郊区度假,顺便看看房子。

  谈起这次跳槽经历,小魏直言“这里没有雾霾天儿。”见记者不置可否,小魏娓娓道来,两年前,他在天宫院板块做销售,从项目前期准备到销售结束,每天工作超过14个小时,尤其是开盘前后,几乎没睡过整觉。虽说房子抢手,销售不愁客源,但小魏还是觉得性价比不高。“我们做了好多无用功。”房子就500套,进入摇号池的有1000多人,看房的至少有3000人。最终,小魏负责的30多个客户中有14个人成功买到了房,“这比例算高的,我挺幸运的。”但他的同事小敏就没那么幸运,同样的忙前忙后付出努力,只有6个客户买到了房,还得安抚未买到房顾客的情绪。

  小魏觉得,这种模式下销售员的自主性太小,提成更多是靠“运气”。2013年,他跳槽到了东五环的一处商业项目。

  由于紧邻地铁,交通便利,同时不限购,小魏所在的项目吸引了不少看房人的目光。“少了那些关系户,销售的积极性都高了很多。”但眼瞅着房子又卖得差不多了,小魏开始考虑他的下一站。

  城里的空气让所有人不堪重负,小魏把目光锁定在郊区别墅项目。“我们的宿舍就在长城脚下,山里空气特别好,心情都好了起来。”小魏说,由于定位的是高净值人群,看房人的数量变少了,他也可以为用户仔细讲解。“反正房屋总价高,卖出一套是一套。”小魏说。

  晨报记者 韩元佳

  出手派 一个月时间卖小换大

  只用了一个月的时间,韩冰将自己位于通州梨园花涧溪小区的两居室卖了,然后在同一小区购买了一套140平方米的三居室。促使韩冰换房的是她一岁多的女儿,“有了小孩后发现,两居室根本住不开”。

  自去年12月以来,北京二手房已连跌3个多月,进入3月,价格下跌仍在持续,成交也依然冷清。中原地产研究部统计数据显示,截至3月19日,3月以来北京二手房住宅签约5110套,比去年同期下降81.6%,而成交均价在3.14万元/平方米,比2月份微跌0.6%。

  购房者最直观的感受是,二手房的议价空间更大了。韩冰购买的三居室毛坯房均价不到2.3万元,而在去年价格高峰期,同一个小区二手房的均价曾经达到2.5万元。显然,卖房人的心态已经出现了微妙变化,在一片唱衰楼市的声浪中,一些卖房人不惜降价出售。因为买房价格低于自己的预期,韩冰也爽快地降低了自己两居室的报价,90平方米的两居以2.4万元的均价挂牌后,一天的时间就卖掉了。

  中原地产首席分析师张大伟表示,自今年1月份以来,部分房源挂牌价有所松动,议价空间加大,价格松动明显。而远郊地区的大型社区依然走在了降价的前列。伟业我爱我家市场研究中心分析师孔丹对北京晨报记者表示,市区二手房价格依然相对坚挺,天通苑、回龙观等远郊社区的成交价松动明显,这些地方因为房源充足,业主惜售心态并不严重,“每平方米能降3000元左右”。

  观望派 找到合适的房子再换

  同样属于改善型需求,杨阳选择了观望。

  从去年四季度开始,北京房地产市场发出收紧信号,一直到今年全国“两会”召开,大量购房人开始进入观望期。在政策趋向仍不明朗的情况下,多数购房者放缓入市节奏,二手房市场也进入冷淡期。

  杨阳一家人在春节后加入到换房大军的队列中。每个周末,杨阳带着一家人辗转在各个小区看房,从通州梨园到朝阳双桥,杨阳一家人看了个遍。经过比较后,杨阳决定再等等,最主要是价格因素,“两居换三居得添不少钱,不想日后还贷的压力太大。”

  中原地产首席分析师张大伟指出,相比往年,2014年的楼市倒春寒迹象明显,“购房者害怕高点入市,后期价格调整”,这种心态直接影响了二手房的成交。

  由于二手房对首付要求比较高,因此刚需较少,活跃在二手房市场的很大比例是换房业主。在一些中介门店,换房客户占到了七到八成,有一居换两居、两居换三居,或者从郊区往城区换房,这些换房客都选择的是先卖房再买房的路径。

  对换房者来说,价格松动未必是一件坏事。杨阳对北京晨报记者表示,在房价一直上涨期,他最担心的事是,如果房子先卖出去自己又不能及时买到合适的二手房,这样一耽误可能就得多掏好几十万元。而市场陷入观望时,烦恼同样接踵而至,杨阳担心如果先交了买房的定金,自己的房子迟迟卖不出去。

  很多像杨阳一样有换房需求的人并不急于卖房套现,二手房市场就这样僵持着。杨阳一家人也仍然在看房的路上奔波着,即使万般纠结,杨阳也决定看到合适的房源就出手,“毕竟两家的老人都得接过来住,孩子眼看要上幼儿园了,时间不等人。”

  后悔派 买房钱赔在股市里了

  “买房还是炒股”这个话题早在去年就有人提及,但实践了之后,张女士悔得“肠子都要青了”。张女士看上的那套二手房倒是没涨,可是股市却是跌得稀里哗啦。即便是上周五,优先股利好引来蓝筹股一路飙升,但张女士说,她去年年底进场的,到现在还至少赔进去10%呢。

  最近几年,张女士一直在“买房”与“不买房”之间徘徊。老公单位分的房子在丰益桥附近,按理说,西南三环的房子在北京已经很抢手了,但是单位和儿子的学校都在西城区月坛附近,自打孩子上小学,张女士便过起了租房生活。

  “最开始手中没有钱,等有了一定积蓄后房价早都涨上去了。”张女士说,这几年偶尔看看房,但每看一次都受一次刺激。因为房价的涨幅远超预期。去年,儿子如愿升入西城某重点中学,厌倦了长期租房生活的张女士最终将买房目标锁定在了长椿街。

  “离孩子中学比较近。”张女士一激动,看房当天就交了1万元定金。不过,在随后的筹钱过程中,张女士一次又一次地犹豫。“房价300万,我七拼八凑还差70万。”

  “我们俩站在那套已经有30年房龄、又老又旧的二手房门前,忽然觉得很伤感。一辈子的积蓄还要再加点负债,难道换来的就是这么一套‘烂’房子?”犹豫再三,张女士毁约了。然后,把自己的那些积蓄陆续投到股市。“都说2014年是牛市,如果牛市真的来了,房子还远吗?”

  但是现实却又很无奈。上周五,上证综指在单日大涨54.14点的利好下,勉强收在2047.62点,今年以来仍然下跌3.23%。张女士房子没买成,却在股市上至少赔进去10%。(记者 陈琼 王洁)

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