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倒手上海学区房赚一百万只需一个月

溧阳房  发布时间:2013-10-29  来源:第一财经日报

上海海防邨小户型2008年单价不到2万元,2013年卖出了10万元以上的天价

一处位于上海市静安区海防路410弄的陈旧小区,却以超过10万的房屋单价而备受瞩目。

这就是始建于上个世纪90年代末的海防邨,一处上海优质学区房上涨的最典型的代表。

倒手学区房一月赚100万元

史修风是住商不动产的客户经理,他从2007年开始销售静安区的二手房,是对静安区非常熟悉的房产中介。提到学区房,史修风兴奋地告诉记者一个发生在他一位客户身上的故事。

这个客户就是王爸(化名),为了孩子能够就读静安区最热门的静安教育学院附属小学(下称“静教院附校”),王爸在今年4月份下手购入了一套海防邨72平方米的两室户,由于学校审查户口是在每年的4月初,所以这个时间节点之前下手买房尤为关键。当时这处房产的总价是400万,对于一处房龄已经有15年左右的老房屋,这套房屋的总价已经相当高了。可是没想到才刚刚入手一个月的时间,海防邨房价飞涨,已经有房屋卖出了单价10万以上的高价。也就是说王爸转手就能获得一笔不小的收益。

“因为房价短期内涨幅太大,我当时劝说王爸可以先转手,再入手一套其他片区的学区房。”史修风告诉本报记者。在考虑到房屋一个多月已经有超过25%的巨大涨幅,王爸最后决定以510万元的到手价转手,卖给了一个急着要在时间节点之内购买学区房的家庭。一个多月的时间获利100多万。

海防邨位于上海市的静安区,这是上海市中心区域之一。著名的南京西路商圈就位于静安区,再加上静安区优质的小学资源比较集中,这里的学区房具备了地理和教育资源的双重溢价。

海防邨的对口小学是静教院附校,一位海防街道工作人员告诉记者:“静安区面积狭小,但是却有着多处优质的教育资源,拥有静安院附校、静安一师附小、第一中心小学和静安实验小学等多所优质小学。海防邨的优势在于,它同时对口了静教院附校和附中,这里是大家挤破头都要读的学校。”

这位街道工作人员告诉记者一个案例,一户人家就是由于自己的孩子没能进入静教院附校,此后两年都没让孩子入学,非要上这所学校不可。

“学区房的价值有很大部分的溢价是教育资源的争夺,与其说购房者是买房子,不如说是买受教育的权利。父母为了提高自己孩子的升学比例,他们愿意为这件事情付出溢价。”上海乘星行行销服务机构总经理李骁告诉记者。

记者采访了解到,在上海学区房的概念主要集中在小学阶段,与小学相比,幼儿园和初中的学区房的矛盾不是很尖锐。因为,幼儿园阶段,孩子年龄尚小,家长对教育资源配置预期可以做出让步。初中阶段,民办中学有不少优秀学校,甚至优于部分公立学校。

五年最高涨五倍

学区房的炒作并非今年始有,由于公办小学入学条件一般包括房产位于学校学区内、父母户口在学区房内、落户年限等多重要求,这导致优质公办小学对口的学区房非常抢手。

以海防邨为例,由于是老小区,海防邨的过道十分狭窄,都是多层房屋,墙面已经有些老旧了。据一些海防邨居民称,因为老小区车位少,有时光是停车都要排队,20分钟才能停好车。

在海防邨内记者见到了一对老夫妻,他们可以说是海防邨少有的原住民,海防邨刚一修建他们就住在这里,年轻时他们的女儿就就读于静教院附校,目前已经工作了。这对夫妻多年以来都没有另置房产,如今他们准备将老房子卖掉。

“这所房子1999年买入,57平方米,现在报价450万元,卖了这套房子,他们可以在附近的长寿路上换一个100平方米以上的房子了。”住商不动产的销售人员王权告诉记者。

在前两年,海防邨可以算是陕西北路一带最好的投资标的,一所海防邨30平方米的房屋,在今年上半年的售价大概在250万元左右,到了下半年,挂牌价都在280万元到300万元左右了。

更有甚者,海防邨旁边的使用权房屋,也属于海防邨街道管辖,直接对口静教院附校,其面积小,总价低,对于那些预算有限的中产家庭,选择这样的房屋入手挂户口是最好的选择了。

记者看到,一处使用权房,18平方米,挂牌价格为220万元,单价超过12万元。可是这样的小区几乎不能满足一户三口之家的入住需求,记者来到使用权房附近,由于年久失修,房屋的楼梯已经吱吱作响,18平方米的房子显得十分狭小。

“一层楼面共用厨房、卫生间,大多数家庭购入它只是为孩子争取上学资格,他们大多数购入后就将使用权房出租。”王权告诉记者。

梳理多年来的房屋价格,一套典型的30平方米的海防邨房屋,已经由2008年的50万元左右涨至目前的300万元左右。

“海防邨的房子,这些年涨幅过大,我觉得后劲不足了。”史修风告诉记者。

他向记者讲述了他从业以来海防邨的涨价经历,“海防邨典型的30平方米的小户型房屋,在2008年的时候售价是50万到60万元,2009年3月之前,价格都几乎没有什么变化。2009年3月之后,海防邨开始启动,这也是学区房概念兴起的时候,2009年的均价大概在2.5万元到3万元。这时候30平方米的海防邨房子已经涨到70万元了。到了2010年,30平方米的海防邨价格到了110万元到120万元。2011年30平方米的海防邨小户型涨到了150万元左右。我最近成交的一套在2012年3月,成交价格是175万元。”

不过到了2013年,海防邨的房屋出现了爆炸性的涨幅。

在记者看到的一张海防邨房屋成交表中,在2013年3月,一套30平方米的房屋成交价格只有190万元。而到了2013年4月,一套30平方米房屋成交价格是237万元。到了5月,一套26平方米的房屋成交价格也达到300万元。

一些中介都被海防邨的涨幅惊呆了。“今年的情况很大程度上是媒体、中介和房主共同推升了房价。今年有一户海防邨的房屋爆出了8万元的单价,被媒体曝光。其实这一户非常特殊,是当时最高的房价,之后中介认为当地房屋价格涨幅很大,就会劝房主出售,而房主挂牌价肯定要高于之前的8万,就这样一步步推升了房价。”史修风告诉记者

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