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楼市去泡沫需综合施策平稳推进

溧阳房  发布时间:2013-10-22  来源:经济参考报

  据中国指数研究院公开发布数据,截至今年9月,全国百城新建商品住宅平均价格已经环比上涨16个月,楼市泡沫继续膨胀,或有失控风险。若房价上涨预期继续增强,则未来楼市调控空间将会缩小。即使可能出台强力住房调控措施,恐亦难使楼市泡沫平稳缩减,刺破泡沫的风险极大。

  楼市泡沫的形成,除资金与需求等因素推动外,心理预期发挥了催化剂作用。由大众心理预期演化成的羊群效应,是本轮房价上涨的重要推动因素,也促进了楼市泡沫的继续膨胀。北京、上海等一线城市远郊区域新房开盘即遭哄抢,羊群效应下的恐涨心理应是主要原因,与此同时又进一步强化了房价上涨预期。

  最近一段时间,热点城市土地成交价格频创新高,由地价大幅上涨引发的房价上涨预期正在日益强化,并加剧楼市运行风险。中国人民银行三季度城镇储户问卷调查结果显示,认为一线城市“房价过高”的比例高达77%,仅有6.5%的人预期下季度房价下降。

  随着楼市泡沫继续膨胀,房地产市场调控空间将会日益缩小。这是因为,无论从哪个角度分析,挤泡沫都是一个极其复杂且充满风险的过程。挤泡沫意味着要引导难以把握的大众心理走向,这本身就不是一件靠谱、可以精确安排并确保成功的工作任务。若调控政策过分严厉,则房价有可能会出现断崖式下跌;若调控政策偏向柔和,不仅不会分化房价上涨预期,反而有可能成为下一轮房价上涨的重要推手。因此,楼市调控政策时机把握与力度拿捏就显得极为重要。

  应该看到,社会运行远比自然运转要复杂。遍观中外,很难有楼市调控政策可以做到挤泡沫又不会引发严重负面效应。

  台湾历史上也曾经出现较为严重的楼市泡沫,特别是1987年后房价大幅飚升。为平抑楼市泡沫,台湾当局实行了全面信用紧缩政策,并杜绝资金进入楼市炒作。从1989年开始,台湾房价停涨,此后进入下降通道。从台湾不动产价格变动情况看,1991年房地产平均单价环比下降了六成,楼市泡沫彻底破灭。

  在日本央行实施紧缩货币政策后,1991年日本房地产泡沫破灭,住宅用地价格大跌46%,日本经济此后长期陷入泥潭,进入了“失去的二十年”。

  这些情况表明,缩减楼市泡沫恐怕不会像技术活那样,可以由决策层自由把握。大众心理变化难以捉摸,以及政策出台时机与力度的科学把握,对任何一个国家或地区当局来说,都是极为棘手的难题。从去年以来香港政府应对房价上涨的各种严厉举措,以及我国过去十年来的地产调控历史可以发现,面对楼市泡沫,做到得心应手、应付自如比较难。

  因此,在楼市泡沫继续膨胀前就及时采取措施进行平抑,会是一件风险相对较小的事情。如果任由楼市泡沫吹大,未来治理难度将呈现几何级数倍增。特别是当前楼市与宏观经济运行相关性增大,由地产推动的宏观经济增长,并不能真正解决中国经济运行中的结构性矛盾,也不会形成内生增长动力,只会加剧经济运行固有矛盾,使未来宏观经济金融运行面临更高风险。对此,还应引起高度警惕。

  作者:项峥

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