楼市观察

建立房产调控长效机制

溧阳房  发布时间:2013-08-29  来源:证券时报网(深圳)

  我国房地产调控正处在从行政调控向市场化长效机制转变的过渡期。上半年房地产市场对国内生产总值(GDP)的贡献率在10%左右,拉动GDP增长近 2个百分点,房地产在国民经济中的地位并未明显改变。房地产调控长效机制的建立是渐进式过程,限购、限价、限贷等短期政策很难快速退出,尤其在十八届三中全会召开前,决策层对楼市调控的态度将以稳为主,不会容忍政策大幅变动,最早的政策变动可能出现在三中全会之后。

  房地产调控 不缺政策缺改革

  自2003年实施房地产调控以来,调控效果不尽如人意,房价陷入“屡调屡涨”怪圈,房地产市场似乎成了一个投机市场。近年来,我国房地产市场又出现了一个全新问题,一二线城市供不应求,房价“高烧不退”;而部分三四线城市则库存大量积压,“鬼城”、“鬼楼”不时出现,房地产市场呈现严重的两极分化。过去限购、限价、限贷等行政调控手段,主要针对一二线热点城市设计,只注重从需求上给市场降温,在扩大供给方面力度不够,土地和楼盘的有效供给明显不足,可谓“治标不治本”。并且这些措施到了三四线城市“药不对症”,就会完全走样。

  实际上,在我国房地产调控缺的不是政策,而是改革。历史地看,也正是改革的不彻底造就了今日房地产市场之怪现状。作为当年在全国推行分税制改革的代价,土地出让收入部分归于地方政府,这就为日后的“土地财政”埋下了伏笔。“土地财政”本可以避免,但是由于改革不彻底,推行分税制的一个重要前提—清晰地划分中央与地方的事权和支出分配,被刻意地“回避”了,分税制在中国成了中央实现经济集权的手段。

  由于财政分配不平衡,地方政府事权和财政支出过重,地方政府财政收入60%上缴中央,留给地方政府的财政不到一半,却承担着60%的财政支付压力。地方政府财政负担过重,土地出让收入成为地方政府的最大财政收入来源,逐步演变成了“土地财政”的局面。

  房地产价格上涨成为对地方政府最有利的财政保障,把房地产当成“提款机”,把土地当成“印钞机”。自2003年经营性用地实行“招拍挂”制度以来, “地王”层出不穷,土地价格上涨幅度远远高于房价。我国逐步形成土地出让政府垄断,政府既作为土地的拥有者,又作为“招拍挂”的裁决者,很容易操控地价。一些地方官员在任期内为提高政绩,通过“招拍挂”提前超额将土地指标卖光,造成开发商大量囤地以备土地升值,有些开发商储备的土地居然可用10年或20 年。

  做好调控的 三大基础性工作

  我国长期以来形成的不合理房价不仅仅在于房地产市场的投资投机需求,其根源在于不合理的房地产市场机制。短期政策频繁出手,多次运用后调控效果在减弱,并且短期政策需要随着市场波动而调整,不能长期运行。单纯依靠行政调控,无法抑制投资投机需求;过度依赖短期调控,难以铲除房价上涨土壤。房地产调控思路需要转变,必须摒弃以往行政化、短视化的治理思维,要靠房地产调控长效机制和长期性的改革,方可彻底根治中国房地产市场问题。过去我们比较重调控,所以改革进展不大,甚至没有进展。而房地产调控长效机制的建立,关键在于改革,要改变以往“重调控、轻改革”的局面,以推进土地、税收、金融制度方面的改革为抓手,促进房地产市场平稳健康发展。

  作为改革的前提,首先必须做好房地产调控的三大基础性工作,即房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度,这三大方面将为未来中国房地产调控奠定新格局。实施不动产统一登记制度,就为严格房产登记找到了法律依据,也为个人住房信息系统全国联网奠定了基础。不动产统一登记制度与个人住房信息系统联网挂钩,能避免一人在不同城市拥有多套房屋避税的情况,为房产税的全面征收提供了技术支持。同样,只有摸清家底,掌握全国房地产市场基本情况,才能为精准调控打下基础,有助于实现扼制房价暴涨、打击房产囤积、避免闲置浪费等调控目标,防止房地产调控再次落空。没有这三大基础性工作做支撑,房地产调控就是一个打不开的死结,最终只能走向死胡同。

  建立多策并举的 新调控思路

  建立房地产调控长效机制必须更多运用市场的办法,以“市场化为主手段,辅以政府调节”,保持供求关系总量平稳,以及房价平稳。在我国经济放缓的背景下,房地产调控应改变以往单纯抑制需求的思路,注重从改善供给方面下工夫,做到多策并举。

  一要通过逐步建立房产税、交易税等房地产税收体系,通过增加房屋持有成本实现房地产的去投资化,打压存量房,逼出空置房,促进房地产市场的流通,改善供求关系,从而解决阶段性、区域性房地产市场供需矛盾问题。

  二要推进土地和资金要素的市场化,通过推进土地制度改革,改变政府垄断土地市场造成地价上升的局面;通过税费替代,打破地方政府对“土地财政”的依赖;通过推进金融体制改革,拓宽财富阶层的投资渠道,为积压在房地产的投资资金“分流”。

  三要进一步完善保障房体系,建立“市场归市场、保障归保障”的房地产双轨制,大量保障房上市还将最终改变房屋供应结构,拉低整体房价。

  四要推进大中小城市协调发展,逐步解决城市结构不合理的现状。在城镇化过程中,如果不能合理改善城市结构,进行科学布局,很难解决一二线城市供不应求而三四线城市有房无市的两极分化问题。 (作者系经济学博士、财经评论员)

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