楼市观察

万科称房价上升压力大减

溧阳房  发布时间:2013-08-08  来源:21世纪经济报道

   “万科目前没有A股再融资计划。”8月7日,万科总裁郁亮在中期业绩会上说。

   万科董秘谭华杰对本报记者表示,房企再融资放开是房地产行业回归市场化的表现之一,是对增加市场供应行之有效的方法。未来高层对于土地出让制度改革的步伐将加快推进,而这是增加市场供应最核心的问题。

   中报显示,上半年,万科实现了逾836亿的销售额,创历史新高,正是上半年房地产市场火爆的缩影。但谭华杰指出,一季度和二季度14个主要城市商品房销售存在巨大反差,二季度出现急剧回落。库存方面,上半年14个主要城市可售库存在1.1亿平方米左右,去化周期在10个月左右小幅变动;6月末存货规模为1.12亿平方米,去化周期为10.4个月,处于合理的去化范围内。谭华杰说,综合批售比和库存等因素,目前房价大幅上涨的动力已不存在,下半年房价趋于稳定。

   谭华杰介绍,万科下半年开竣工面积将明显多于上半年。数据显示,上半年万科新买了925万平方米土地,均价2735元/平方米,与2012年平均水平2707元/平方米接近。

   在利润率下降的情况下,万科依然保持了ROE的增长,中期全面摊薄的ROE为6.84%,较去年同期上升0.08个百分点。郁亮表示,房地产业的暴利已经彻底结束,行业利润率下降是趋势,房企对股东的回报将更多体现为净资产收益率(ROE)。

   对于A股近期的地产再融资胎动,郁亮表示,高层表态要促进房地产市场平稳健康发展,调控更注重长效机制的建设,对行业平稳发展有利,万科乐于见到这一局面。“但过去几年万科都没有公开市场再融资了,按照现在的规模来看,目前的资金渠道已可以解决发展问题。”

   竞争是万科业绩会上的关键词之一。“我们的管理还是太粗放了,在美国与铁狮门合作,对方的文件可以有几百页,而国内通常就几十页。”郁亮感叹。

   他称,中国房地产目前已到了精细化竞争阶段,管理优秀的企业一样可以获得对股东回报的增长。“万科率先降低了利润率,因为采取高周转模式。”郁亮说,主要发展商的利润率都在下降,这会导致市场上有更多合理价格的房子供应,符合社会大众需求。

   从近两年房地产市场来看,大型房企模式日益趋同,原来做高端的也做普通住宅,竞争加剧。万科2013年中报显示,公司目前有商业、高端住宅、中低端住宅、金色系列住宅等产品线。其中高端只占5%、自住型的花城和城花系列占比则从2008年的50%上升到目前的82%,自住型产品已经成为万科最大的住宅产品板块。

   “自住客户左右市场,也是最稳定的需求。”谭华杰说,房地产公司集中度上升,意味着大企业之间面对面的竞争已成行业态势,级别相似或相同的企业竞争的激烈程度与以前不可同日而语,这对公司的能力提出了更高的要求。

   郁亮指出,房地产行业劳动力成本上升明显,过去几年每年上涨40%,未来用机器代替人工将节省成本,万科工业化生产方式的优势将显现。万科工业化目标计划在2015年实现没有抹灰,没有砌筑,这对万科有很大意义,对产品品质是极大保证。

   下半年,万科仍将择机购地,“万科投资策略避免过热地区,聚焦经济圈发展,拿地也并不限于或者说回归一二线。”郁亮说。

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