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房地产调控政策正发生积极变化

溧阳房  发布时间:2013-07-29  来源:北青网

  最近一段时间,国内一些大城市的土地拍卖市场再起高潮,北京、上海、深圳等一线城市相继出现新的“地王”纪录。“地王”对于中国的房地产市场来说一直是个敏感词,以往的“地王”大多保持在总价几十亿元的水平,而最近出现的“地王”,其总价却都超过100亿元,上海前几天以“打造城市副中心”名义推出的一幅地块,底价更是超过175亿元,创下国内整幅土地拍卖的最高纪录。

  在几年来的房地产调控中,“地王”被指责为城市房价走高的推手,因此一度成为调控对象,地方政府的土地拍卖局限在一定范围内,一些在土地拍卖市场上制造“大手笔”的央企更是成为舆论的标靶,因此,“地王”的新闻一度曾经平静。那么,对于最近“地王”再度趋热而且创出新纪录的现象,我们应该怎样看?很显然,它不单单表明地方政府急欲通过拍卖土地来充实财政的“钱袋子”,也不单单表明开发商“不差钱”,仍有能量撬动市场,更表明持续多年的房地产调控的政策方向,正在发生积极而微妙的变化。

  事实上,变化不仅体现在土地拍卖市场,还在其他方面反映出来。历来被认为调控最严的北京市,近日开始对一些高端楼盘预售价格放行。而在江苏盐城,已经持续了3年之久的房价管控政策,干脆被取消。在这同时,虽然政策面上对房地产开发商的融资需求仍然没有放开,但事实上各大商业银行新增的信贷投放量中,对房地产市场的信贷投放比例正在悄悄上升。可以预计的是,随着央行取消贷款利率限制,商业银行为了获取更高的贷款利率,必然会将向开发商贷款的大门打得更开。

  本轮房地产调控,持续已有三四年之久,但实事求是地说,并未达到把房价降下来的目标。国家统计局几年来逐月公布的全国70个大中城市房价统计,只有极少的几个月出现了同比下降,绝大多数月份的绝大多数城市,都出现了同比上升,最新的今年6月份数据,70个城市中只有一个出现了同比下降,而北上广深等一线城市的房价同比涨幅都超过了10%。

  为什么被称为“史上最严”的房地产调控未能见效?这还得从市场本身找答案。决定房价的最终因素只能是供求关系,对北上广深这类大城市来说,由于其拥有丰富的资源,因此具备了相当能量的人口导入功能,这必然会对当地的房价造成支撑作用,来自政府的行政力量或许会在一段时间内按住房价的涨势,但只要供求关系没有改变,那么,房价必然会冲破行政调控的压力。本轮以行政力量为主要推手的市场调控难以收到应有的效果,实际上证明了一个朴素的常识,市场的力量大于政府的力量。

  值得注意的是,本届政府“组阁”完成后,尽管对于经济形势的关注和调控一刻也没有放松,但一个不同于以往的特点是,政府开始更多地以缩减对市场的行政干预来释放市场活力。政府正在持续地取消和下放行政审批权,这种执政新思路必然反映到房地产市场。原先以行政手段为主体的调控政策虽然没有明言放弃,但实际上已经很少提及。这表明了政府事实上已开始对并不能成功的房地产调控政策进行调整,而调整的最终目标,必然是行政手段退出市场,用市场机制来对房价作出制衡。

  就最近出现的这几个新“地王”来说,它们基本上属于高档地块,将来完成开发后,其房价必然会创出新高,甚至会拉动所在城市的房价水平抬高。对这种现象怎么看?我们必须意识到的是,房地产市场是一个多层次市场,高档楼盘的出现满足了一部分消费者的需求,也能够对内需起到拉动作用。而政府则可以将这种高档土地拍卖所获得的资金用到保障房建设和棚户区改造上,使高档楼盘业主的付出增大为低收入者解决住房问题的“蛋糕”,从而实现富人对贫困者的救济。应该说,这也是一种不错的选择,比起用行政力量遏制高档楼盘,所达到的效果要更好一些。如果能够利用市场的力量建立起高端楼盘反哺低端保障房的机制,这两种楼盘就能和谐共处,各种层次的消费者也能出现更多的共同语言。

  我国的房地产市场发展历史不长,已经积累了很多问题,民众意见也很大。但从本质上说,对价格起决定作用的仍然是市场机制,房价过高,更多是社会经济各种复杂因素互相作用的结果,要解决这个问题,需要对我国社会经济体制进行改革,让市场不致因为这种社会经济方面存在的问题而出现扭曲,这不是依赖行政手段硬压房价可以奏效的。周俊生(上海 学者)

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