房贷理财

首套房还清公积金贷款买二套房可再申请

溧阳房  发布时间:2012-04-09  来源:腾讯网
首套房还清公积金贷款买二套房可再申请

 

CFP/图


  ■新快报记者 杨金霞

  只选对的,不选贵的!公积金贷款首付低、利率低,已经成为众多购房者买房按揭的首选。不过,记者在采访中发现,公积金贷款尽管优势明显,但随着部分银行推出首套房贷利率8.5折优惠,买家比较发现,如果贷款额度不高,公积金贷款和商业贷款的差别并不是很大,因此有部分买家弃贷公积金转为商业贷款。

  案例 1

  月供相差不到200元为以后买婚房谋划转商贷

  在外企工作的阿娇,上个月在海珠区买了一套二手房,面积39平方米,总价50万元。“首付我给了20万,打算做30万的贷款,十年还清。”由于当时各银行首套房贷都是基准利率,所以作为首置者的阿娇毫不犹豫地选择了公积金贷款。按照公积金贷款按揭的政策,如果贷款30万元,每个月的还款额为3167.32元,利息为80076.91元。

  正在阿娇准备公积金资料时,听说中行、农行、招行等部分银行的首套房贷利率可以打8.5折了。阿娇算了一下账,同样贷款30万元,如果是商业贷款首套房房贷利率8.5折,采用等额本息还款,月供是3329.49元,支付的利息为99538.23元。

  “月供只相差不到200元,总的利息也才多19461元,如果加上10年的通胀等因素,这个差别几乎可以忽略。这样我就没必要做公积金贷款了,不如先做商业贷款,将来买婚房时再做公积金贷款。”阿娇说,“到时候贷款额度大,做公积金贷款就很划算了。”

  案例2

  房子楼龄影响贷款年限转商贷有优惠还款期限可更长

  据一家按揭公司的相关人士介绍,他们公司最近也遇到一个弃公积金贷款选商业贷款的案例。买家王先生是首次置业者,本来打算做50万的公积金贷款。但由于王先生买的房子楼龄较长,贷款银行告诉王先生,楼龄加上贷款年限不能超过35年,而该房子楼龄已经有18年,这就意味着王先生最多能贷17年。

  记者了解到,一般来说,公积金贷款,一手楼最长贷款期限不超过30年,二手楼贷款最长不超过20年。但在实际操作中,一般公积金贷款的楼龄加上贷款年限不能超过35年。商业银行贷款楼龄加上贷款年限一般不超过40-45年,不同的银行标准有所差异。

  王先生计算了一下,如果做公积金贷款,贷17年的月供是3616元,如果是商业贷款,利率打8.5折后贷25年的月供是3219元。“贷款年限长了,月供压力就小很多,这对于我这种刚需很有吸引力。”最终王先生选择了商业贷款。

  要改商贷须在公积金贷款放款前

  按照现阶段的公积金贷款和银行房贷政策,如果买家在第一套房贷款额度不高的情况下,选择有利率优惠的商业贷款,在购买第二套房时再采用公积金贷款买房,可以比商业贷款买房节省更多利息。

  记者了解到,如果要将公积金贷款改商业贷款,只要公积金贷款没有放款,都可以更改。“如果公积金贷款已经递件过户,程序会麻烦一点,还要争取银行方面的同意。”据按揭公司表示,公积金贷款转商业贷款的过程不会收取手续费,不过就需要重新准备申请资料。如果公积金贷款放款了,就没办法改成商业贷款。“不存在像商业贷款放款后换银行一样‘转按’的做法。”

  也有业内人士指出,现阶段推出首套房贷利率8.5折优惠的,只有一部分银行。是否一定申请得到,最好先咨询清楚。此外,现在银行房贷政策变化很快,等以后购买第二套房的时候,公积金和房贷政策或许也会发生变化,这种变化因素也应该考虑在内,考虑周全后再决定最终采取哪种方式贷款买房。

  贷款额度高就不那么划算

  记者了解到,这种放弃公积金贷款选择商业贷款的案例,在银行推出首套房房贷利率8.5折优惠后有所增加,不过比例并不大,主要以首次置业者为主。

  目前5-30年期的公积金贷款利率为4.9%,同期商业贷款利率为7.05%,两者利率相差2.15%。但由于现在部分银行的首套房贷利率可以打8.5折,折后利率为5.9925%,两者之间的差距缩小到1个百分点。亿达按揭李翔宇表示,即使商业贷款有了8.5折优惠,公积金贷款买房的利率还是更优惠,而且贷款额度越大,差别越大。

  以广州个人最高可以申请50万元公积金贷款为例,如贷款50万,还款15年,公积金贷款月供为3927.97元,总利息为207034.80元;如果商业贷款利率打8.5折,月供则为4217.26元,总利息为259106.52元。两者月供相差289.29元,利息相差52071.72元。

  而以夫妻双方共同申请公积金贷款的最高贷款额度80万元为例,如贷款80万,还款15年,公积金贷款月供为6284.75元,总利息为331255.67元;如果商业贷款利率打8.5折,月供则为6747.61元,总利息为414570.43元。两者月供相差462.86元,利息相差83314.76元。

  算账

  首套房,贷款 50 万,15 年还清

  贷款方式 月供 总利息

  公积金贷款 3927.97 元 207034.80 元

  商贷基准利率 4508.13 元 311463.36 元

  商贷利率 8.5 折 4217.26 元 259106.52 元

  首套房,贷款 80 万,15 年还清

  贷款方式 月供 总利息

  公积金贷款 6284.75 元 331255.67 元

  商贷基准利率 7213.01 元 498341.38 元

  商贷利率 8.5 折 6747.61 元 414570.43 元

  你知道吗?

  首套房还清公积金贷款买二套房可再申请

  记者在采访时了解到,很多买家都存在“只能申请一次公积金贷款”的误区。据广州市公积金中心介绍,市民如果购买第一套房时申请的是公积金贷款,买第二套房时仍可以申请公积金贷款。不过,要求必须在第一套房的贷款全部还完的三个月之后才可以申请。

  如果第一套房是用商业贷款买的,即使在还款期,同样可以申请公积金贷款买第二套房,但能否获批需要看买家的资质和还款能力。因此,如果买家想要在首套房继续供房的同时,申请公积金贷款购买第二套房,那么第一套房就不能使用公积金贷款。

  信用有问题

  公积金贷款就无法申请

  据了解,由于现在楼市成交以刚需为主,而这部分买家大部分都会选择公积金贷款。在放款时间上,在资料齐备的前提下,公积金贷款从申请到最终放款,需要一个半月左右,而商业贷款的放款时间也在1-2个月。可见,两种贷款方式在贷款时间上差别并不大,但公积金贷款由于首套房最低可首付两成和利率优势,一直受到不少置业者的青睐。

  大源按揭的郑先生表示,买家最好结合自身的情况选择合适的贷款方式。据了解,商业贷款在买卖的时候可以转按揭,但如果卖家原来是做公积金贷款,那出售就会涉及到赎契,操作起来风险大,难度高;另外,如果买卖双方都是做公积金贷款,必须在卖家贷款还清一个月后,买家才能再申请贷款,而商业贷款可以同步进行,出同贷书;还有公积金贷款,如果因为信用等情况被拒贷,就无法申请贷款。但如果是申请商业贷款,不同银行政策宽松度不一样,还有可能申请到商业贷款。
 

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