楼市观察

10%降价盘撑起90%成交量

溧阳房  发布时间:2012-03-19  来源:网易

10%降价盘撑起90%成交量

10%降价盘撑起90%成交量

各种促销方式吸引了大批刚需者到现场看楼。


  裸卖加码送家电 真降假降需看清

  在库存和调控高压下,2012年的楼市销售显得愈为困难。虽然各大房企几乎都不敢再给自己的年度销售目标加码,但是销售压力依旧空前。于是,和往年不一样,龙年第一季度,开发商便开始了马不停蹄的促销活动:裸卖、加码、电商、团购、内部认购等各种淡季时节能用的招数都用上了。

  营销手段眼花缭乱,房价是真降还是假降,开发商的降价底线又在哪里,本报记者希望能拨开其中迷雾。

  文/图 记者蒋跃飞  摄影/记者王维宣

  今年1月份,14城市库存规模达到1.12亿平方米,这是历史最高水平。去库存化周期达到20.3个月,也是2008年以来最长的周期。

  这是万科业绩发布会上董事会秘书谭华杰给出的当前楼市状况。根据中原集团研究中心监测,2月十大标杆房企供应量环比和同比分别大幅增加126%和284%,招商、越秀、恒大、保利、万科从新年伊始便开始了降价促销活动。

  标杆房企以价换量的效果逐渐显现。2月,保利、富力、招商、金地、中海6家开发商的销售业绩环比均出现较大幅度的增长。招商、金地、保利的销售业绩环比大幅上涨超过1倍。

  北京中原市场研究部总监张大伟表示,目前,10%的跌价项目占据了市场上90%的成交量。

  促销法宝一

  裸卖 剥除装修价

  开发商让利10% 购房者压力便大减

  那么,这些10%的跌价项目到底是采取了怎样的手法,才撬动了90%的市场成交呢?裸卖是番禺、花都等外围区域楼盘常用的手法。

  2月17日,金沙洲越秀地产旗下楼盘星汇金沙对外宣布发售全新一栋货量,毛坯售价低至9500元/㎡起,这对主流楼盘售价在1.3万~1.6万元/平方米(带装修)的金沙洲来说绝无仅有。根据开发商报出的装修价格3000元/平方米来计算的话,实际降价大约是1000元/平方米左右。

  促销法宝二

  精装修 加量不加价

  限购下惜买心理重,对楼盘品质要求水涨船高

  裸卖是开发商在价格上忍痛割肉,精装修则是“加量不加价”,喜欢打造高端品牌的开发商、或者高端楼盘更喜欢用这一招吸引购买者。

  2012年2月初,南海富丰新城率先打出“质升价不升”的口号,推出二期精装升级产品,小户型均价9800元/平方米,和毛坯的一期持平。二期虽然没透露装修标价,但是美国科勒厨房、德国贝朗洗浴间以及采用施耐德和博世的大厅,对购房者的诱惑不可谓不大。据了解,该盘开盘当天,便实现认购达到50套,领先于大市。

  3月10日,招商金山谷“e度”公寓如法炮制。1.2万~1.4万元/平方米带精装修的价格,比起之前洋房组团1.4万元的毛坯价,让人相当受落。

  促销法宝三

  电商 团购 内部认购

  网上销售节省成本 内部认购的优惠力度一般最大

  电商、团购、内部认购等各种促销方式重现江湖。3月10日,保利地产携40城100个楼盘登录EJU平台,打造全国最大规模地产网售品牌旗舰店。保利副总胡在新表示,房企网上销售可以节省成本,比如宣传费用、代理商的佣金等等,从而让利客户。

  实际上,电商只是团购的一种。搜房网、新浪乐居等门户网站进行的购房团,开发商常常也会给出一定的优惠折扣。

  而内部认购的优惠力度一般最大。就在前几天,有消息传出招商集团属下员工购买招商地产项目会有最多5%的优惠力度,实际上这种模式并不新鲜。今年发力很猛的越秀集团,其南沙项目就对内部员工采取了优惠方式,并通过内部员工将优惠面扩散,取得了不俗的业绩。

  市场反应

  一降价销售就火

  在调查中记者发现,不少刚需者有在今年买房的打算,在他们看来,今年可能是买得起房的一个好机会,只要房价降到一定程度,就会出手。“不需要开发商亏本贱卖,只要拿出一点诚意,少赚一点便好。”有购房者这样表示。

  实际上,只要某些楼盘有了实际降价,销售一般都会火一把。根据网易房产数据中心统计显示,3月份,降价的金沙洲板块成交非常抢眼,区域内两个大盘本周共计成交132套,分别位列销售前十榜的亚季军。还有位于亚运城的雅居乐七里海,自“裸卖”之后,仅一周就成交了37套,销售十分火爆。但是市区楼盘,无论是价格还是成交,都基本没有变化。

  不过,在中国房地产经济研究院院长谢逸枫来说,房价实际上并没有真降,包括裸卖等方式,实际上都是假降,最重要的是因为利率问题,购房者的购买成本没有减少。

  来自上海易居房地产研究院的分析报告显示, 2月份,10家上市开发企业中除了绿城中国的销售均价同比有66.7%的明显上升外,共有7家上市开发企业销售均价同比有不同程度下降,占大多数,其中恒盛地产下降尤其明显,同比降幅为51.2%。比如万科,2月的销售均价是10194元/平方米,比1月份下降0.5%,比2011年同期下降了7.9%。

  记者观察

  开发商也纠结:

  想降价又害怕

  但是,“开发商已经开始陷入扛和降的纠结之中。”谢逸枫表示。

  开发商的确很纠结。面对业绩目标和政府压力,不少开发商也想降价,但是,他们害怕降价之后旧业主“不答应”以及由此带来的负面反应。“谁愿意降价卖,但是我不降价怎么办?现在售楼处不被砸的楼盘,基本都卖不动。”华南某一开发商业内人士表示。

  “两会后,唯一的侥幸利好破灭,那么库存压力以及3月份即将到来的信托兑付高峰会压迫开发商降价促销。”北京中原地产市场总监张大伟表示。

  “在库存量持续增长、地方政府新政频被叫停的市场背景下,发展商要快速回笼资金,唯有进行较大幅度的让利,方能打破目前市场僵持状况,因此,楼价仍存一定下降空间。”经纬行研究中心总监朱欣苑表示。
 

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