楼市观察

土地市场面临双重尴尬

溧阳房  发布时间:2012-03-02  来源:网易
土地市场面临双重尴尬



  作为房地产开发的载体,土地市场的交易情况与楼市温度密切相关。日前,国土部在房地产用地管理调控新闻发布会上,以“稳供应、保民生”、“控价格、防‘地王、“严监管、促开发”为基调,总结了去年的全国土地工作成果,指出2011年住房用地市场运行保持了较为平稳的状况,并强调了2012年度的土地工作计划。

  年 供地计划落实率低

  2011

  回顾去年,全国供地计划落实不足七成,土地成交量环比涨幅下降,土地流拍率上涨,土地出让金大幅减少,土地市场整体低迷。

  多宗土地无人问津

  国土部分析,去年一方面是供地计划编制过大,对市场的预测研判还有不科学、不合理的情况;另一方面,商品住房的供应受市场需求的影响,去年上半年开始是高价地,下半年随着市场的变化出现了流拍流挂的现象,因而影响到土地供应,也影响到了最终计划的落实;此外,国有土地房屋征收和拆迁补偿条例颁布实施以后,因征地工作进展缓慢而对供地计划的落实造成了一定影响。

  据伟业我爱我家市场研究院统计显示,“京十五条”执行一年以来,北京共计出让250宗土地,土地出让金为1054亿元,同比上期减少32%。2011年以来,共计9宗挂牌出让的住宅用地至今仍无人问津(详见表一),该9宗土地规划建面达到174.8万平方米,按起始价计算总市值高达106.2亿元。

  “这一年以来,政府也集中推出过大量土地,土地供应量相对充裕;但住宅交易低迷影响到开发企业拿地积极性, 4宗土地招标地块流标、9宗挂牌土地无人问津,直接导致全市土地成交量下降,进而使得政府土地收入明显萎缩。”伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析认为。

  多重举措保障民生

  虽然2011年成交的居住用地数量有所减少,但是包含保障房用地的数量和占比均有小幅增加,政府推动保障房用地力度明显。以北京为例,2010年成交的82宗居住用地,其中有15块是纯、配建保障房地块,占比为18%;2011年成交的59宗居住用地,其中有22块是纯、配建保障房地块,占比为37%,大幅上涨了19个百分点。

  种种迹象表明,“稳供应、保民生”、“控价格、防‘地王、“严监管、促开发”等灵活多变的土地出让制度在过去一年中发挥了不少作用。链家地产市场研究部冯联联举例称,在商品房开发过程中,土地出让金往往占了较大的比例,“控地价、防地王”作为政府保障民生的体现,可以防止土地价格过高上涨,低价促成交,通过降低房企土地成本增加房价下调的空间,避免“地价推高房价”的现象。

  2012

  年 低迷趋势或将延续

  今年以来,北京土地市场中预期的地块热尚未出现。以1月为例,20宗地块均以底价成交,总成交金额21.92亿元,环比大幅下跌83.69%,整体传递出冷清的讯号。

  资金影响拿地热情

  2012年年初,开发商资金问题导致拿地积极性陷入低谷,土地市场依然面临“流拍”尴尬,同比去年流拍率有大幅提升(详见表二)。记者了解到,当前拿地积极的房企主要是资金链稳健、销售成绩良好的大型房企,而其他大多数中小房企仍是资金回笼缓慢,采用现金为王、积极消化库存、谨慎拿地的“过冬”政策。以近期典型实力房企拿地为例,2012年以来,中海拿下佛山和广州共计3块用地,绿地也拿下一块位于赣州的居住用地。

  据悉,2012年国土部将完善异常交易情况备案制度。季度地价涨幅超过10%的,城市国土资源主管部门须向当地政府及省级国土资源主管部门汇报后报部备案;除招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外,流标、流拍的也须及时上报。同时推进“限房价、限套型、竞地价、竞配建”等有效的公开出让方式,鼓励配建保障房的商品住宅用地成交。

  土地量价引人关注

  在土地供应量方面,国土部指出,2012年不低于过去五年土地供应量的平均值。根据国土局历年公布的数据统计,2007年到2011年五年的平均土地供应量为107673公顷。照此计算,2012年的土地供应量应不小于107673公顷。链家地产市场研究部冯联联则对记者表示,今年调控继续从严,房企资金压力仍然存在,2012年土地实际供应量或再次下降。

  根据机构统计,2012年1月全国130个城市的住宅土地平均溢价率为1.23%,已下滑至2008年1月以来的最低位,楼面价环比下降了27%。2月21日北京市财政局公布的数据则显示,北京2012年土地收入预计为900亿元,比去年减少了300亿元,降幅约27%。土地收入的锐减直接导致2012年市级政府性基金预算收入大幅下降,降幅超过四成。

  冯联联据此分析,2012年地价仍将维持低位,即使下半年有部分城市的楼市成交量回温,但在政府加强对地价防控的前提上,地价应该不会出现大幅上涨。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则提醒,今年政府预算土地收入减少,政府在保证保障房用地量的同时,不再有土地财政收入方面的压力,这意味着商品房供地可能会进一步缩减;由于前期拆迁、材料费用较高,当前政府储备(待推出)用地成本较高,即便是开发企业拿地积极性不高,土地出让底价也不会随着房价的回落而大幅下调。他建议,有计划在京拿地的企业最好结合自身情况量力而为。

  近期底价成交案例

  2月中旬,招商局地产(北京)有限公司和大连盈致企业管理有限公司竞买联合体以37000万元竞得朝阳区来广营乡土地储备项目A4和B4地块二类居住用地地块国有建设用地使用权,平均楼面价为12523元/平方米,成为今年成交的首宗楼面价过万的地块,摘得今年以来总价和楼面价双高的桂冠。尽管该地块价格甚至高于去年11月同区域出让的同类型地块,但仍难逃“底价出让”的命运。

  北京中原市场研究部分析认为,北京土地市场冷清主要原因是北京的调控政策执行力度为最严,同时也与北京土地供应中郊区化日渐明显有很大关系。朝阳来广营地块虽说是最近一年多来位置、配套等最优越的接近纯住宅地块,却出人意料的并未出现房企扎堆的现象,此次依然以底价成交,可见目前楼市的冷清对于土地市场的影响。而房价下调的影响也将直接影响土地价格下调,预计后市接近底价成交依然会是土地市场的常态。据悉,今年成交的27块地块,包括其中8块经营性地块基本都是底价成交。、

  晨报记者 束杰

  
  表一:2011年北京市挂牌出让未成交土地列表

  宗地名称 用地面积(万平方米) 规划建面 (万平方米) 竞价起始价(亿元) 规划用途 竞价起始时间 推出楼面地价(元/平方米)

  房山区房山线长阳西站5号地 13.8 21.4 7.8 R2居住 2011/12/22 3641

  房山区房山线长阳西站6号地 24.1 42.1 17.2 R2居住 2011/12/8 4077

  房山区良乡高教园区用地 2.9 8.2 3.7 F1住宅 2011/11/29 4500

  昌平区沙河高教园区住宅用地 5.9 14.8 12.8 R2居住 2011/11/28 8645

  昌平区沙河高教园区住宅用地 10.4 25.9 17.7 R2居住 2011/11/28 6847

  中关村科技园昌平园东区二期 7.7 16.9 7.0 F1住宅 2011/11/28 4156

  经济开发区河西区X86R1地块 5.8 14.5 15.0 住宅 2011/11/28 10400

  经济开发区河西区X83R1地块 8.1 16.3 17.0 住宅 2011/11/28 10400

  大兴区孙村组团三期B-07地块 10.3 14.7 8.0 R2居住 2011/7/31 5443

  合计 89.0 174.8 106.2

  数据来源:伟业我爱我家市场研究院,仅供参考。
 

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