楼市观察

内忧外患致楼市受挫 房企深入布局三四线城市规避风险

溧阳房  发布时间:2012-02-10  来源:搜狐网
中广网北京2月9日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,在今年<a href=楼市形势严峻、调控没有放松的预期之下,恒大、中海外、保利等大型房企的高管普遍表示,今年的销售目标和去年持平或者略有增长。" src="http://www.liyangf.com/uploadImages/20122/634644638841221175918Img334226132.jpg" />


  中广网北京2月9日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,在今年楼市形势严峻、调控没有放松的预期之下,恒大、中海外、保利等大型房企的高管普遍表示,今年的销售目标和去年持平或者略有增长。

  大型房企对今年楼市行情普遍看淡,这是房地产行业2008年以来从来没有出现过的情形。今年1月份标杆房企的销售已经出现端倪。1月,万科实现122亿销售,同比下滑大约4成。广发证券分析师认为,1月销售数据大部分来自去年12月签约数据的滞后。如果剔除这类因素,估计万科1月销售同比和环比下滑幅度都在50%以上。龙头房企中海外主席孔庆平说,今年主要的销售指标、开工指标等都和去年一样。预计,今年楼市成交量将会继续下跌。在看淡楼市行情的同时,龙头房企拿地的动作也更加谨慎。万科声称"宁可少拿、也不错拿",往年拿地十分积极的金地集团,也对投资节奏和方向都做出了适当调整。经济之声特约评论员、中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰对此作出了分析和评论。

  内忧外患致楼市受挫

  销售目标集体下沉,拿地策略更加谨慎。对于房地产企业来说,今年楼市不容乐观。今年楼市究竟会受到哪些因素的影响?

  陈云峰:我觉得主要是四个因素:第一,政府这段时间实行了严厉的“三限”,在房地产行业实行限购、限贷和限价,对整个房地产行业是控制的状态;

  第二,整个房地产行业的库存还是在大量增加,这样就占压了大量的资金。北京现在库存量已经达到13万套,在通州区域这些库存能够卖到五年的时间,这也是影响房地产行业制定较高目标的一个原因;

  第三,资金确实太紧了,不光是开发贷款国家严格限制,包括按揭贷款也是严格限制的,上周国家才恢复了对首套购房的利率下调到基准利率,对房地产行业雪上加霜;

  第四,现在的拆迁非常难,拆迁难地价就上升,2011年130个城市有900多块地流拍了,但是地价反倒同比上升了6%。综上所述,这四个原因是开发商下调销售目标包括拿地的主要原因。既有政策的紧缩以及资金面的缺乏等外部因素,也有库存的压力以及拿地方面存在问题等内部因素。

  房企深入布局三四线城市

  有业内人士预计调控不放松,短期市场是难以回升的,很难再出现过去像高达30%甚至是50%的增长,因此那些不能够完成销售目标或者业绩出现负增长房企,可能会更加倾向于三四线城市进行布局,房企深入布局三四线城市的策略,能不能够填补一线城市成交量下跌产生的这种空白?

  陈云峰:我觉得不光是在一线城市拿地困难的企业走到了三四线城市,实际上万保招金,万科、招商、保利、金地这些一线的大型的上市公司,也已经都走到了三四线城市来布局了,原因也是几个方面。第一,一二线的市场趋向于相对饱和,而且房价太高了,像现在北京的一手房的房价还是在一万八九,二手房还是在两万以上,确实脱离了老百姓的购买力,逼得这些企业走到了三四线城市。

  第二,楼市限购都是在一二线城市,因为房地产行业主要是在一二线城市发烧,这些城市也都被国家列入了限购的范围。但是三四线城市好多是不限购的,也就是说还是有市场的,所以这个也是大家主动的走到这里的一个原因。

  第三,比较敏感的原因就是市场的因素,在三四线城市大多是硬性需求,老百姓拆迁了或者需要结婚买房,硬性的需求占得比重还是偏大,这个和一二线城市投资性需求比较偏大形成了一个鲜明的反差。这些需求都是健康的,所以这样三四线城市大家比较看好。

  政策、资金、库存三大因素致楼市难言乐观

  今年房地产行业资金面紧张的局面暂时不会改变,那么房价下降的预期是不是也会更加的强烈?

  陈云峰:实际上真正能够逼着开发商下调价格的就是资金,由于开发商的资金现在比较紧张,特别是库存资金增加,开发贷款又受到了限制,所以他就要回笼资金,回笼资金就必须以价换量,用降低价格来换取销售量来增加流动资金的增加,所以2012年的房价在开发商集体的资金链紧张的情况下,下降应该是共识,只不过是一二三线城市大家由于区位的不同略有区别而已。

  但是我觉得不能完全地填补一二线城市成交量下跌产生的空白,但是这或许是开发商能够规避整个的市场风险,而且要必须再发展的一个救市的主要举措。

  经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,政策、资金、库存三大因素,决定了今年楼市难言乐观,预计全年市场总体形势将略差于去年,全国新建商品住宅成交均价将比去年下跌不超过5%。中投证券分析师李少明表示,近期的房企购地行为并不能说明拿地策略发生转变。很多企业的拿地是因为恰好有合适的地块,在公司现金流允许的情况下,开发商作出了拿地的举动。这样的拿地行为不能说明房企拿地策略发生变化。国泰君安分析认为,土地市场走弱的趋势确立,部分地方政府财政压力明显加大。政府为促进土地成交,预计土地市场溢价率下降。土地市场的持续冷清将对房价的下降形成影响。另有业内人士认为,土地市场的博弈还将持续。对于去年扩张放缓而且现金流充裕的公司而言,今年或许会出现值得把握的机会。而对于那些扩张过快、资金链持续紧张的公司来讲,保持一个健康的现金流显然比购置土地更重要。

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