楼市观察

限购高压下 国内近十房企走佬

溧阳房  发布时间:2012-01-11  来源:网易

限购高压下 国内近十房企走佬

  厦门一开发商卷款上亿失踪,几百购房者受骗

  厦门“联盟一号”开发商“失踪”了!1月1日深夜11点,70多个厦门城市联盟房地产公司的购房者迎着寒风,连夜堵在开发商的住处前追讨购房款。据记者了解,自限购以来,全国多城都出现房企走佬现象,粗略统计,不少于10例。

  厦门开发商卷款上亿失踪

  刘女士是众多购房者中的一员。2011年3月1日,刘女士和老公看“联盟一号”时,被这个好地段、价格又低的房子吸引住了,选定一套小户型后当场付了定金。后来,刘女士去郭某(开发商)家中,签订了《房屋使用权转让合同》,在这份合同中明确土地使用年限自合同订立之日起50年。

  当刘女士还在为自己买到高性价比房而窃喜时,一则公告打碎了这一切。公告称:厦门城市联盟房地产开发有限公司拟开发建设的公寓项目“森海明珠”(又称“联盟一号”),位于厦门市东浦路122号西侧,此房产项目只限出租,且出租时间为三年……联盟房地产开发有限公司无权销售转让该房产。

  “公告中写明开发商只有三年的出租权,可他们给我的合同上,却承诺使用权50年,这不是诈骗是什么?”购房者刘女士指出。

  据《海峡导报》报道,1月1日深夜11点,70多个厦门城市联盟房地产公司的购房者,迎着寒风,连夜堵在开发商的住处前,向开发商追讨购房款。但是,没有想到的是,充当开发商角色的两姐妹已经卷款逃跑,资金上亿元。

  据购房者介绍,受骗上当的购房者有六七百位,最惨的一位受害者购买了好几十套房子,掏了2000万元。这些人全都是以每平方米6000多元的价格购买了“联盟一号”的小产权房。而且,很多受害者本身也和开发商熟识,出于信任才掏钱买“空中楼阁”。其中有一位中年妇女一个人就买了七八套房子,她说: “我和开发商交往很多年了,没想到,她连我也骗。”还有一位姓刘的先生说,他也掏了300多万元买了10多套“联盟一号”。

  据了解,目前开发商两姐妹都已经人间“蒸发”。1月5日下午,厦门市公安局经侦支队在其官方微博上表态称,警方已经立案调查。

  上述案例虽然是2012年首例房企走佬事件,但这绝不是新鲜事。据记者了解,自限购以来,全国多城都出现房企走佬现象,粗略统计,2011年全国发生的“房企走佬事件”不少于10例。

  也有房地产商经受不住压力“自寻短见”。去年9月24日,鄂尔多斯市中富房地产开发责任有限公司(下称“中富”)法定代表人王福金自杀身亡。

  专家认为属行业洗牌效应

  针对房企走佬现象,不少房产专家表示,在多轮房产调控重压下,部分房企已经不堪资金压力,选择“走佬”。这也是调控带来的洗牌效应。

  地产经济学家邓浩志认为,表面上看是政策收紧导致房地产行业洗牌,实际上是前几年房地产市场太好,大家一股脑地都参与到房地产经营开发中,都想从中分一杯羹,所以前几年非房地产主业的企业加入房地产行业的比比皆是。部分甚至是毫无房地产开发经验的企业,这些企业普遍缺乏专业知识。调控一下来,这些企业马上遇到资金、管理、销售等一系列困难。“转卖项目、关闭公司是房企有良心的做法,不少坑骗欠债一身的也就只能选择跑路了。”

  同时,合富置业首席分析师龙斌认为,当市场发生变化后,导致个别经营管理和产品开发能力较差的房企无法生存,这也是调控带来的洗牌效应。

  有数据显示,2011年1-4月,国内房地产资金来源增速为17 .4%,而同期的房地产投资增速约为34%,由此可知,房地产资金来源增速远低于投资增速,而实际上,这一现象已延续了8个月之久,这说明国内房地产企业的资金正被逐渐消耗,双重压力之下,中小房地产开发商正逐渐走向破产。

  满堂红研究部主任沈锐培认为,房企走佬原因基本都是资金链断裂,其中相当一部分涉及民间融资。面对楼市调控,贷款紧张,开发商对后市作出错误判断,认为市场能快速回暖,因此通过民间高息融资维持项目的运作,但市场并未如开发商预料的那样回暖,房子销售不出去,资金无法回笼,开发商无力偿还高额债务,不得不走佬。

  同时,沈锐培分析,最近走佬的开发商不少是半路出家的小型开发商,主业并不在房地产,缺乏行业经验而且行事过于急进,而大开商由于融资渠道相对丰富,资金情况相对好一点,但如果库存不能销售出去,接下来也会面临相当大的经营压力。 采写:南都记者徐凤

  案例

  ◎2011年3月,东莞万江宏达花园售楼处一夜之间人去楼空。此项目由东莞市万江宏达花园建造有限公司负责开发建设。小区里的G栋基本售罄,总售价达数千万元。

  ◎2011年8月,安徽宣城宏泰房地产开发有限公司法人代表、总经理李选月突然“失踪”的消息传开。其开发的“宣城山城名居”共有住宅300多户,已全部售出。

  ◎2011年9月,南京宇扬集团董事长杨军不知所终。宇扬旗下位于当地的一个楼盘停工,据媒体报道,杨军贷款总量不少于3亿元,而其通过高息从民间圈得的资金应该也不少于3亿。

  ◎2011年9月,天津深陷“停工门”的东北角艺术公寓成为各大媒体争相报道的热点。据悉,该项目自2011年2月停工,至同年9月仍没有任何动静,开发商与业主玩起了“捉迷藏”,售楼处也人去楼空。

  ◎2011年9月,浙江金华仙源湖旅游度假区的仙源欧境别墅开发商———浙江三胜置业有限公司老板董方红失踪,据媒体报道,项目由别墅和排屋组成,共约300户。一套260平方米的二手排屋售价约380万元。

  ◎2011年11月17日,山东恒华置业法人代表刘城疑资金链断裂、涉嫌非法集资、一房多卖等突然失踪,公安部门已立案调查。该公司开发的一个楼盘被业主抢占,参与开发的另一楼盘被迫停工。

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  绿城再卖项目融资房企资金压力空前

  南都讯 继上月底转让上海“外滩8-1地块”10%股权之后,1月5日,绿城中国更是在一天内发布四公告,将无锡项目、杭州绿城兰园、新华造纸厂项目以及上海东海广场二期分别转让,此举将给绿城带来接近3亿元的股权转让收入。业内人士指出,绿城是中国眼下一部分房企资金压力的一个缩影,虽然在广东很多品牌房企今年顺利完成业绩,但仍有一些企业受到冲击。

  上市房企去年股权出让183宗

  去年以来,绿城的销售一直不振,资金链长期处于紧绷状态,令绿城不断卷入各种“破产”传言中。虽然绿城高层多次出面否认破产一说,但去年下半年开始,绿城还是开始了一系列频繁的股权转让融资动作。

  对此,经纬行研究中心研究总监朱欣苑表示,绿城由于现金流存在很大问题,卖地抑或股权转让都是回笼资金的手段,也是企业努力生存下去的办法,“绿城所面临的资金压力可以看作相当一部分房企的一个缩影。”

  有房地产研究机构的统计显示,2011年上市房企中,股权出让共183宗,相比上年增长65%.在当前房企资金充实度大大降低而存货积压的情况下,今年房企的股权并购预计仍将继续。

  据了解,在去年房地产销量整体下滑的情况下,多数品牌房企完成了销售业绩,这也对另一部分房企造成了冲击,“这部分房企面临业绩下滑的问题,多多少少会出现资金压力,只是绿城表现得更为严重而已。”朱欣苑称。

  大型房企提前应对有效

  记者从各大房企近期公布的业绩报告中看到,目前大型房企所面临的资金问题并不大,万科去年的销售金额达到1210亿元,恒大集团排名第二,达到808亿元,绿地集团776亿元,保利、中海分列第四第五,销售金额分别为732亿元和720亿元。

  华南地区的房企去年的销售业绩也较为理想,恒大集团全年销售面积达到1220万平方米,位列全国各大房企之首,碧桂园全年销售面积达到684万平方米,位列第四名,富力地产以212万平方米的销售面积排名第14位。

  在业内人士看来,去年大型房企业绩较理想与他们在2008年之后积极进行战略调整有着密切关系。“万科要求开盘当月销售额达到60%,实现快速周转;保利进行了结构性调整,去年力推写字楼;富力地产则扩大持有型的商用物业,因此能有稳定的现金流做保障;恒大布局二三线城市的战略也收效明显。”朱欣苑指出。

  尽管如此,广东也有一些房企在调控压力下转型并不成功。据有关人士透露,某地产集团去年进军旅游地产,因首个项目投入过大,销售任务有近三成未能完成,“有些房企扩张时过于在单个项目上押宝,风险集中,从而影响到了全局。”

  绿城的一系列股权转让事件令业内外人士都对今年的形势颇不看好。“今年的形势会比去年更为困难,调控政策不放松,消费者陷入深度观望,接下来开发商降价将会更加明显,范围也会更大。”有人如此预测。

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