房贷理财

加息累加效应下是否提前还贷有讲究

溧阳房  发布时间:2012-01-04  来源:搜房网

  2011年央行三次加息,但因为房贷利率大多按年调整,加息的累加效应在今年1月1日起集中体现,从这时起,房贷者就要开始为2011年的3次加息“埋单”了。既然要多付利息,房贷者是否应提前还贷呢?记者昨日就此采访有关银行理财师,理财师提醒房贷者:是否提前还贷有讲究。

  以下几类房贷者并不适合提前还贷。

  已享受七折优惠利率的房贷者。按5年期贷款利率7.05%计算,七折后执行利率为4.935%,与同期5.5%的存款利率倒挂,也就是说,即使把钱存在银行,获得的利息也比房贷支出的利息多。如果你有闲钱去提前还贷,还不如去存5年期定存,每年还能赚到0.565%的利息。享受七折利率优惠的客户,相当于低成本利用银行资金,如果不影响正常生活并有其他的投资渠道,大可不必提前还款。

  等额本息还款中期的房贷者。等额本息还款,是目前被普遍采用的还款方式。该还贷方式为,还款期内每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。也就是说,如果还款期已经超过一半,那么超过一半的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还,剩下的月供中绝大多数都是本金,提前还贷的意义就不大了。

  等额本金还款期超1/3的房贷者。所谓等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少。该还款方式在还款期超过1/3时,借款人已还了一半利息,此时再选择提前还贷的话,偿还更多的是本金,不能有效节省利息支出。

  算账:还贷负担增加了多少

  如按去年初6.40%基准利率计算,办理100万元的贷款、期限20年,采取等额本息还款方式,那么每月月供需7397元,20年需支付利息总额为77.53万元;若按新利率7.05%计算,从今年起,每月月供需7783元,支付利息总额86.79万元。即每月将多还利息386元,共需多付利息9.27万元。

  提示:公积金贷款更划算

  眼下怎么向银行贷款更加划算呢?业内人士表示还是公积金贷款。经过3次加息后,目前公积金贷款利率为4.9%,商业贷款的利率为7.05%,相差2.15个百分点。以贷款100万元、期限20年、等额本息还款方式为例,如果是公积金贷款,那么年利率4.9%,20年共支付利息57.07万元,月供6544元。而如果采用银行商业贷款,假设年利率不上浮,按基准利率7.05%贷到款,10年则总共需支付利息86.79万元,月供7783元。使用公积金贷款比商业贷款节省利息29.72万元,每月还贷负担减轻1239元,显然公积金贷款更具优势。

  预测:今年房贷额度或会放松

  从2011年上半年开始,银行房贷额度紧张状况导致买房人翘首苦盼贷款发放,等上好几个月的不在少数。直到最近,由于存款准备金率的微调,银根才有了松动的迹象。目前已有一些城市的部分银行将房贷利率恢复至基准利率,但据记者了解,大连银行业房贷利率暂未松动。据预测,2012年房贷额度或会放松,买房人苦苦等待的现象有望有所好转。

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