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在即将到来的2012年,房地产“限贷”政策前路何在

溧阳房  发布时间:2011-12-30  来源:北青网

 


  “曲线贷款”、“集资购房”应对限贷窘境

  在今年“限购、限贷、限价”这三项房地产调控措施的全面作用下,2011年中国房价的过快上涨得到控制。事实上,在这“三限”政策中,限贷措施推行最早,也是推行最为广泛、执行最为彻底、效果最为明显的调控措施之一。如今,二套房六成首付、三套房停贷已在全国得到严格执行,非首套自住购房者贷款置业可谓“难上加难”。在即将到来的2012年,房地产“限贷”政策前路何在?

  “限贷”政策持续发威,影响房地产供需双方

  针对金融机构今年来的系列紧缩举动,伟业我爱我家副总裁胡景晖分析认为,其重要作用有二,首先是影响供应:货币环境的收紧,加上从中央到地方各类金融机构均严格控制开发贷,使绝大多数开发企业陷入融资困难的窘境,不仅没有足够的资金拿地,连存量项目的运营都捉襟见肘,无形中加大销售回款的压力。其次是影响需求:屡次提高多套房首付比例和加息,以及取消首套购房优惠利率,甚至个别银行要求在基准利率基础上上调首套购房利率,均大幅加大了购房成本,使已被限购政策甄选一轮的购房者也不得不望而却步。

  “限贷”或将适度放松,但开发商融资仍难通畅

  在采访多位银行界人士时了解到,由于宏观经济被从紧的货币政策所抑制,央行不得不有所举措,年末准备金率开始下调就是一大信号,说明货币政策有望定向放松,例如近期各地已有部分金融机构将首套房利率回调至基准利率水平。然而,由于房地产整体调控方向不变,在开发企业融资等环节预计仍不会有所放松,加快销售回款仍然是开发企业充斥现金流的唯一途径。

  “曲线贷款”、“集资购房”现象将成常态

  据了解,很多开发商都承诺一次性付款在原来基础上还能额外享受2-5个点的优惠,即便跟朋友暂时借一下,优惠下来的钱也可以付利息了,何况手续什么的可以减免不少。

  而另据了解,北京多个区域均有楼盘为出货使出“杀手锏”,为不能贷款的客户提供了全新方案,即房款的总额在一年之内分三到四次付清。假如买房人买了总价200万的房子,第一次付40%,剩下的分两次付款,每次30%左右。“随着调控主体方向的坚持不动摇,相当一批具有刚性购房需求但却无法获得贷款的买房人无法再选择观望而出手,明年这样的情况将越来越多,而愿意‘分期付款’的楼盘和愿意采取‘曲线贷款’‘集资购房’手段的买房人也很可能越来越多。”专家表示。

  名盘+名校尴尬处境依然期待解决

  中国父母在对待孩子的教育问题上的热情让“教育”和“地产”两个本不相干的话题有了交集。开发商将与名校“联姻”作为一种营销手段,来为项目谋求高附加值,以吸引更多买房人的目光。特别是在今年,有限的购房资格让各开发商做足了教育营销。根据相关统计,除了有稀缺教育资源的在售项目外,今年又有十余个宣称引入名校的项目开售。

  然而,将“教育”与“地产”捏合在一起并不一定能形成“教育地产”,不少业主入住后才发现,所谓的教育配套是邻近项目配建的,虽一墙之隔却无法入学;还有一些项目,名校的入学资格是有时限的,今年可以,但或许明年就不行了……2011年,教育地产成为低迷市场中的一个亮点,但同时,能够引入何种资源?如何保证入学资格和教育质量也成为困扰开发商的一大难题。

  那么,2012年,这些问题会得到改观吗?

  对于购买教育地产的买房人来说,除了入学资格,他们更关心的是教育质量。就像早期的兴涛学校,由于开发商的高调兴建以及与学校的深度合作曾经引发了兴涛社区的抢购风潮,而时至今日,兴涛学校已经今非昔比。

  在采访过程中,有教育界相关人士指出,一些开发企业引进名校多是为了助力销售,楼盘的销售是短期行为,短则一两年,大型社区五年到十年也会开发完毕。届时,开发企业就与该社区关系不大了。但学校发展是一种长期的行为,且运营成本较高,因此在销售周期结束之后,开发企业是否还有意愿和能力继续支持学校的日常运营也成为一个很大的问题。

  另外,该人士指出,随着合作项目数量的增多,不可避免地会出现名校资源过度分散的情况,这将不利于教学质量,也终将不利于开发商教育地产模式的拓展。同时,忽略孩子自身的智力、接受能力和家庭教育等相关事实,为创造所谓的高品牌教育而盲目拔高教育层次也是影响教育质量的一个重要因素。因此,建议开发商综合分析项目属性,引入与社区居民需求相符的教育资源,促进社区教育的良性发展。

  不过,有开发商对此表示,目前对于教育地产的具体运作模式还缺乏政策支持,一方面是我国教育系统长期的投入不足,另一方面是开发商愿意花钱投资教育却没有相关的扶持政策,这也是教育地产目前处在尴尬位置上的原因之一。

  二手房欲“破冰” 需降价

  进入2011年,原本准备购买二手房的人,不是被“房票”挤出市场,就是逐步进入观望状态。在新房市场价格松动之后,房产经纪人又将购房人引向新房市场,多种原因下,二手房市场成交创下新低。2012年,什么可以唤醒低迷的二手房成交量?拥有扛价资本的业主,是继续扛还是降价求售?要知道,寻求核心区二手房源的购房人并不算少。

  二手房12年来成交量降幅最大

  截至今年,在二手房市场发展的12年中,仅有3年成交量下跌。如果说2008年二手房市场低迷是由于全球金融危机的宏观环境所致,那么2010、2011年的下调更多的是调控楼市的结果。业内人士表示,虽然2010年也实行了一些楼市调控政策,但是从数据来看,今年年初开始执行的“限购令”可谓一剂猛药,快速地将成交量拉下了马。

  除此之外,新房市场的一些新动向也令二手房市场雪上加霜。新房市场中,尤其是五环外区域的房价下跌趋势明显,且部分楼盘下跌幅度较大。对此,业内人士指出,新房价格取决于开发商,开发商可以根据策略及自身需求迅速降价,但二手房小业主之间的博弈性较大,在不是急需用钱的前提下,二手房业主扛价的观望情绪非常浓厚。

  价格破冰或带来成交回暖

  即将进入2012年,二手房市场如何才能实现成交回暖?鑫尊地产区域经理姚泽文坦言,“如果市场宏观调控,尤其是限购持续,那么市场或许将延续现在的低迷态势。”但是他也表示,不排除二手房业主降价出售,将会换来较好的成交记录。对此,中原地产张大伟也表示,“在价格下行已成事实的当下,二手房市场也只能以价换量,价格或许是促使市场破冰的唯一途径。”

  同时,业内人士指出,对于持有多套房的投资性业主而言,还是应参考新房市场的价格走势,顺势越早出手越好。因为,现在已经进入到了买方市场,且普遍认为,限购政策取消的前提,首先是放开后不至于房价报复性反弹,那么将要求有一种新的措施来替代限购。目前来看,房产税出台的可能性较大,如果根据拥有房产的套数征税,投资客势必受影响最大,因此,降价出售或为上策。

  此外,现在对于很多投资性购房人来说,继续持有房产,已经没有了以往那样较大的增值空间,并且现在的市场价值相较其当年的投入,已经有较大的溢价率,因此,即使降价出售还有利可图。

  首套房贷款利率亟待下调

  2011年央行先后三次上调了存贷款基准利率,调整后的房贷利率配合存款准备金率连续上调,这一举措有效收缩了市场流动性,抑制了房地产市场的投资投机,对房价的下调起到了作用。然而与此同时,利率政策的一刀切,也直接提高了刚需购房人、改善性购房人的买房成本。而在即将到来的2012年,高通胀的风险仍在,房价下调的任务依然艰巨,利率如何变动成为困扰市场的一道难题。

  2010年10月前大部分购房者享受的贷款利率是当时基准利率的0.7倍,也就是4.16%。而在2011年第三次加息以后购房者需要承担7%的0.7倍=4.9%。以贷款100万20年期计算,执行新利率之后需支付的月供为6544.44,而在2010年需要支付的月供为6144.44,相比上涨了400元。

  北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示,虽然目前的基准利率并非最高,但是因为之前大部分贷款都最少可以享受8.5折的优惠利率,这使得目前首套房享有的基准利率成为近10年来最高的房贷贷款利率。从效果来看,连续的加息直接增加了刚需购房者的生活压力,甚至迫使其转入房屋租赁市场。

  对此,业内专家也关注到利率一刀切对于刚需人群的不利影响。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹对媒体表示,今年部分银行提高首套房贷款利率,造成一个结果就是,本来政策是鼓励和支持首套房购买的,但是在实际中,虽然房价有所松动、下调,但是由于贷款利率上升,也增加了购房者的负担,这和政策方向是不一致的。秦虹认为,一旦调控微观政策执行过度,就会导致政策预期的不稳定,造成市场各方主体对未来市场的预期不稳定,因此很难判断这个市场到底会发生什么样的变化。

  全国工商联房地产商会全国房地产经理人联盟副主席贾卧龙说:“调控的目的是使房地产市场回归理性、走上正轨,对经济发展做出贡献,使广大居民住有所居,社会趋于和谐。”贾卧龙表示,对于低收入者来说,保障房的建设应是他们的归宿,而对于中等以上收入者来说,贷款购买商品房还是普遍选择,要减轻这部分人的负担,除了降房价外,还有就是下调首套房贷款利率。

  “钱途”不通开发商前途不明

  2011年里,被曝破产次数最多、影响最大的开发商当属浙江绿城和天津的星耀五洲。而这两个企业在缺钱时,最先想到的就是信托融资。无论是绿城与平安信托的合作,还是星耀五洲联手中信信托,其根本目的就是筹集资金渡过难关。这也被众多缺钱的房地产企业所效仿。然而,高利率的信托融资如今也被加入重点监管。据了解,银监会明年继续对房地产信托实行事前报备制度,并制定了相关规定,限制放款额度。在大多数信托公司该指标严重超标的情况下,这意味着明年银信合作业务“天花板”已被设定。

  曾将信托视为救命稻草的房企无疑再次陷入尴尬境地,因此,房地产信托业务或许不再是多数开发商融资的唯一渠道。那么,2012年地产商的“前途”在哪里呢?

  首先,对于中小房企而言,不能像大型房企那样靠二三线城市的盈利维持周转,节衣缩食,在扩张买地方面,谨慎小心,不抢地不争地,甚至不扩张就成了维持现金流的重要途径。

  其次,不少开发商想出了“开源”的方式,既然住宅销售受挫,索性提前将配套的商业部分重点推出,回笼资金,缓解压力。不过,住宅地块配套的商业部分毕竟体量太小。提前卖商铺回笼的资金只能短期应急,或是为了在年底冲击成交量,并不能真正缓解紧绷的资金链。

  再次,一些地产企业还高调进军采矿业,抑或是拓展白酒业务,看似是另一种筹钱的途径,实际却都是“旁门左道”的应急之策,同样不能真正填堵开发商的资金缺口。

  专家指出,解决钱途,开发商的法宝只有降价。长江证券分析师苏雪晶表示,近期开发商的融资环境难发生变化。虽然在大型上市房企的财报上,货币资金仍较充裕,但高负债运行是不争的事实。各地降价楼盘层出不穷,就是地产商面对融资困难加速回笼资金的表现。

  目前,市场上开发商常用的赠送精装修、车位、免除几年物业费等手法基本失效,小幅折扣的特价房也基本淡出市场。2012年,唯有真实、直接地给予购房人大幅度的价格优惠,加大楼盘的性价比优势,才能打动购房人,形成购买力。成交回暖自然就解决了困惑开发商的“缺钱”难题。

  交通难题何时不给楼市“添堵”

  当初的冷清,现在的繁华,一条城市主干道的延伸,为区域的发展注入了活力。盘活一个区域的同时,迅速膨胀起来的区域人口,也反过来使该区域呈现前所未有的交通压力,这么一来,交通便利性带来的“地段”价值便大打折扣。2011年,交通状况依旧是购房人做出置业决定的重要影响因素。2012年,如何打破交通瓶颈,使交通便利性最大化体现?如何让生活更加顺畅呢?

  一些购房人表示,社区与核心区之间开行“摆渡车”,不仅提高了业主未来出行的便利性,更重要的是相较公共交通工具,社区巴士的舒适性也将可能有所提高。只是,“买房时承诺的好,就怕真正入住后,又难以实施。”购房人强调。

  对此,一位开发商表示,“开行社区到核心区间的巴士,我们也曾经认真研究过,这显然会博得购房人的认同,但最终我们还是放弃了这个方案。”这位开发商负责人坦言,前期决定设立巴士容易,只是后期运营中的困难将不可避免。“运营过程中,必然涉及车辆及养护费用,以及人员成本。那么我们的巴士是否应该收费?如果为了平衡成本而收费较高,那将可能冲淡巴士开行的初衷,如果收费较低,或者不收费,那么巴士运营将举步维艰。另外,要在不收费的基础上保持运营,那么巴士运营的费用势必将会隐含在物业费中,这就会使物业费收取标准难以公平,毕竟每家业主出行情况不一,需求也不一。”

  对此,中原地产张大伟表示,对于交通状况,一直被开发商作为一个利好而支撑其房价,要让开发商自身担起减缓交通压力的责任,开发商本身就很难有这样的能力。

  事实上,在缓解交通压力的问题上,公交系统也已有了一些尝试,并取得良好的效果。例如,在人口相对密集的区域,像天通苑、望京等地,在出行高峰时段开行一站式公交车,将这些区域的居民快速送达国贸等换乘便捷、人口聚集的区域。

  对此,前文提到的开发商表示,在放弃了开设社区巴士的计划之后,我们也积极接洽公交公司来实现方便业主出行。由开发商做纽带,让公交系统最终来解决社区的出行问题,应该是一个不错的选择,这样既为业主出行带来了实惠,同时开发商也省去了独自承担压力的困局。也有业内人士认为,在路政建设和土地出让的成本都高企的当下,是否可以尝试将开发商的土地出让金,拿出一部分来作为路政建设,及改善公共交通工具条件的专项基金?这也是一个促进路政快速发展的路子。

  成交量是否上升政策说了算

  根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,2011年北京全市住宅成交总量约为15.9万套,与2010年相比下跌了39%,与成交最为活跃的2009年相比,成交量更是大幅下滑了62%。其中,2011年新建商品住宅(不包括保障房)成交约为5.8万套,同比下跌34.2%;2011年二手住宅成交(实际过户量)约为10.1万套,同比下跌42%。

  今年住宅成交量创近年新低

  2010年的楼市不仅签约套数创近两年的新低,从成交面积上看,2010年北京楼市的成交面积更是创了近十年的新低。北京中原市场研究部统计数据显示:截至12月20日,年内北京新建住宅总签约面积为915万平方米,预计全年成交量在950万平方米以内,环比上一年下调幅度达到了23%,即使相比2008年也下调了接近200万平方米。成交总面积创造了最近十年的最低纪录,首次不足千万平方米。

  北京中原市场研究部分析认为:成交量下调的主要原因有几点。

  首先,限购政策持续,使得符合购房资格且有购买意愿的购房总量在消耗,预计需求将越来越少。

  其次,贷款政策继续收紧,目前第一套房贷款利率各家银行也有上调的现象,额度明显收紧使得刚需难以入市,贷款的成本也相对增加。

  再次,房价下调,相比购房者的心理价位差距依然巨大。

  2012年市场成交量看政策

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,在最严厉的限购政策以及紧缩的信贷政策的双重作用之下,北京拥有购房资格的购房需求大幅萎缩,造成了北京住宅成交量的锐减。也正是得益于严厉的楼市宏观调控,北京房价过快上涨的势头得到明显遏制,房价同比涨幅大幅放缓,楼市调控的效果在今年下半年逐步显现,房价由停涨逐步转向下跌,拐点逐步确立,房价开始进入下降通道。

  今年楼市成交量之所以创出近年新低,最主要的因素是执行了限购限贷等严厉的调控政策。在北京明年继续限购的情况下,楼市整体成交量出现大幅反弹的可能性不大,除非限购政策在年中有所放松。胡景晖预计,开发商资金链的越来越紧张,会使得更多的新房项目采取以价换量的销售策略。新房价格的下跌也将进一步加速二手房业主调低房屋报价。

  另外,如果贷款成数、贷款利率能够做出微调,给予首次置业者和合理的改善型购房者一定的优惠,也会有利于购房需求释放。
 

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