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楼市能否回归理性?大批量的保障房开闸入市

溧阳房  发布时间:2011-12-17  来源:腾讯网

 

大批量的保障房开闸入市 楼市能否回归理性

 

  67520套——年初,福州定下了2011年保障房建设的目标。这个数字,超过“十一五”期间11.7万套的一半,为历年之最。

  临近年末,年初制定的目标完成情况如何?在楼市的“量跌价滞”的僵局中,人们就将目光投向被称作“高房价终结者”的保障房,期待明年政府承诺兑现的大量保障房的入市能够撼动依旧居高不下的商品房价格。

  而有声音说“大批量的保障房开闸入市,与商品房一同构建住宅双轨制,形成市场归市场,保障归保障”,那么保障房的作用到底有多大?这两条腿走路是否就能使得福州楼市迈向健康合理发展的道路呢?

  【现状】

  开工率超额完成

  “保障房真的要来了!”经常出城的林先生指着三环说,“几年前这附近还没什么房子。但从去年开始,三环周边多了许多保障性住房。”

  而今年以来,福州的保障房建设开始明显提速。目前开工的保障房项目有的已竣工,有的正在加紧建设中。

 

 

  记者了解到,截至10月底,福州市已安排各类保障性住房建设59个项目共计34444套。这些项目已全部开工,综合各类保障性住房的开工率,超100%,实现了省政府要求的8月底前全面开工的目标。而“十二五”期间福州将兴建保障性住房2303万平方米。

  分配监管更加缜密

  不仅保障房建设加码提速,目前保障房的申请门槛也较之以往降低不少。

  此前,2011年福州城区廉租住房、经济适用住房申请条件已经调整:廉租住房的申请条件从去年家庭年收入在3万元以下调整到了3.5万元以下;经济适用住房原有申请条件中,家庭年收入部分从此前的3.8万元调至4.5万元以下。针对“夹心层”,《福州市公共租赁住房管理暂行办法(意见稿)》拟将在榕大中专毕业生也纳入保障范围。

  而在监管审查方面,保障房的申报也趋于严格。

  省政府出台《关于保障性安居工程建设和管理的意见》,详细规定了保障房配租配售的具体办法和程序,联合各有关部门严格保障房准入审核。

  【瓶颈】公共配套“欠债”应对:规划先行,妥善布局

  “公交车线路少,周围医院和学校等公共服务设施也不齐全。”一位居住在仓山区建新镇福湾新城的业主向记者抱怨,虽然居住的环境不错,但配套的短缺还是给生活带来不便。

  而这样的现象并非个例。今年福州市保障性安居工程建设任务比去年翻一番。在大规模急速推进的背后,保障房区位偏僻,交通不便,配套设施不够健全等问题也逐渐显现。

  目前主管部门也注意到了这些问题。据介绍,未来福州保障房规划选址中,首要考虑的就是交通。2011年—2012年福州保障房基本上都在二环和三环附近。选址还按照均匀分布的原则,避免一个区域过度集中。

  在推进保障房小区建设的过程中,相关部门还将同步推进配套设施的建设,实现交通出行便利、配套设施齐全、居住环境适宜,将保障房项目建成“区域新城”。

  资金土地短缺应对:开发商配建保障房

  保障房建设必须有足够的资金以及土地支撑,今年福州保障性住房建设目标共计6.7万套,超过“十一五”期间11.7万套的一半,为历年之最。而福州保障房建设主要以中央拨款和地方配套为主,资金来源较为单一。因此,如何更多渠道地吸引资金建设保障房将成为最棘手的问题。

  为了应对此种情况,今年福州尝试“限房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“在商品住宅用地中配建保障性住房”等多种交易形式。采访中,多位业内人士均表示,在目前情况下,由开发商配建保障房是最直接解决土地资金问题的可行方式。

  福州大学房地产研究所所长王阿忠建议,土地和资金一向是保障房的短板,在资金方面,应该坚持政府为出资主体,可以通过提高土地收益金的划拨比例来保证建设。而在土地供给方面,采取与商品房同期同地配建方式,保障房可共享商品房周边的配套设施,其建设质量也可得到保证。

  【探讨】

  焦点一:保障房何时能够发挥作用?

  今年全国保障房建设目标1000万套,而福州的建设目标达到67520套。那么如此大规模的保障房,何时能够发挥民众口中“平抑房价,平衡市场分配”的作用呢?

  福建省社科院社研所研究员徐峰表示,目前保障房的大规模上马只是补齐此前几年的欠债。而由于目前大批保障房尚在施工初期,因此明年房价走势还是取决于政策走向和执行力度。

  王阿忠认为,保障房至少占到市场供应半壁江山,才能改变现有供求关系,并显现出其影响现有价格水平的效果。目前市场中保障房的比重还是比较少,还达不到预期效果。

  而事实上,在一些市场人士看来,未来5年2303万平方米的供应计划,已是史无前例的保障房供应规模。从明年开始,有大规模保障房介入,照此趋势发展,商品房和保障房在绝对数量上的差距将被缩小,甚至渐成均势,一直提及的住房双轨制也将日渐清晰。

  值得注意到是,目前福州保障性住房中有部分属于旧城改造的拆迁安置房,严格意义上来说只能算是更新换代并不是新增的保障房,因此保障房显效时期或将推后。

  焦点二:保障房进,限购令退?

  此前有声音说,限购令+保障房这一组合拳,是以时间换空间之举。而民众也十分期待保障房入市,那么保障房大规模入市以后,是否限购令就能画上句号?

  “绝不能寄望于住宅双轨制形成之日就是限购退出之时,事实上,保障房无法担当高房价的终结者。”徐峰称,保障房和商品住房面向完全不同的群体,前者针对的是低收入住房困难家庭,不能扩大市场的有效供应。而保障房落实到位后,确实会使得一部分人回归,但这并不是使房价下降的决定因素,因为商品房消费的主力高端群体仍然是存在的。

  王阿忠认为,并不应该把平抑房价的重任全交由保障房担负。保障房的第一要务是发展民生,其次才是其平抑房价的作用。而限购令退出的前提条件不仅仅是保障房大面积入市。

  业内人士林先生表示,房价回归理性,必须综合运用组合调控。行政措施要慢慢退出,市场税收等措施慢慢跟进,与健全房产税改革、土地招拍挂制度改革、治理和规范房地产市场秩序等做好衔接,形成长效制度,楼市才能趋于理性。

  【记者观察】

  房子盖好了,事情才完成一半

  保障房能够落实,并且能分配到真正需要保障房的居民手中,对于改善住房供给结构失衡助力调控而言,无疑将是一剂有效的良药。

  但在发挥效用之前,保障房自身也存在诸多急需解决的问题。采访中,多位业内人士表示,如惠及面不够普遍、退出与准入机制不健全等等,都影响着保障房作用的大小以及社会对其的信任度。

  保障房的建设并非盖完房子就一劳永逸,不管是建设中遇到的土地资金以及选址配套欠妥的问题,还是交付后一系列的问题,对于政府部门来说都是一道考验行政管理能力的关卡。因此,在“花钱”的保障房建设上,政府部门应该端正心态,拿出办“赚钱”事情的力气,积极行动,完善其法律框架体系。

  而在保障房能否扛起为楼市去热的重任问题上,不妨把保障房看作是政府调控手段的一部分、政策抑制房价的延伸,那么它的大量入市对现有商品房价格的撼动,其实就已经达到目的。

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