楼市观察

楼市低迷开发商借团购自救,折扣价成机密

溧阳房  发布时间:2011-12-17  来源:新浪网
楼市低迷青岛开发商秘密团购自救
楼市低迷青岛开发商秘密团购自救



  光大银行团购万科城最低8000元/平方米、海 大老师团购生态城直降7个点……近来,一些岛城楼盘团购消息在市井风传,不绝于耳。这都是真的吗?

  年关难过。开发商对这4个字感触更深,于是抛出了开盘送车位、开盘打折、超低起价……楼盘还卖不动怎么办?“团购”的概念被请出来了,这个被团电影票、团饭票几乎搞臭了的营销方式,在楼市里居然很吃香。这是为什么呢?

  放眼中国楼市,曝光率最高的团购之举是阿里巴巴员工团购绿城,马云援手浙商老乡宋卫平,其他团购多是遮遮掩掩、偷偷摸摸地进行。原因何在?带着种种疑问,记者近日展开调查,试图揭开楼盘团购的面纱。

   本市楼盘团购挺热乎

  经过了短暂火爆,风行一时的团购网站开始进入整合期,曾经千团大战成为过去辉煌,众多消费者对于团购饭票、团购电影票也渐渐失去了兴趣。

  团购却在楼市火了起来。尽管在开发商公开的广告中,很难找到团购的信息,但在网络论坛、坊间的动静却不小。“我们单位确实有同事团购万科生态城了,优惠幅度还不小。”海 大刘先生告诉记者,2个月前开发商就在该校员工内部发布了定向团购信息,优惠到93折,也就是便宜7个点,吸引了不少人关注,甚至还有一些外单位的人也来咨询。

  此外,在网络论坛上,讨论楼盘团购的帖子也有很多:光大银行团购万科城、海尔集团团购鲁信含章花园等帖子随处可见,有的人气还很高。例如,在百度上输入“万科 团购”,在页面最下的相关搜索推荐里,就有“光大银行团购万科城”的推荐,可见关于此信息的搜索已经很热。记者粗略数了一下,关于光大银行团购万科城的帖子不下数十条,关于价格也是众说纷纭,有的说是8000元/平方米,有的说内部消息最低的到了6000元。不过,记者求证万科和光大银行时得到的回复都比较模糊。

  “定向团购就是变相降价优惠。”一位不愿透露姓名的楼市观察人士说,这种方式几年前在上海市场出现,并发展成熟。主要的做法就是在楼市低迷期,开发商不公开面向社会降价,而是联系移动公司、中石化、知名高校等大单位、有钱单位,给这些单位的员工提供更低廉的团购价以吸引购房。这样做的好处是既降价卖掉了房子,又不必背上降价的“恶名”,引起老业主不满,避免老业主打砸售楼处类似事件发生。“因为这种团购一般都比较低调,而且团购按常理应该价格低一些,容易获得老业主理解。”

   30家青企成公关目标

  近日,某大型房企在市内百万平方米大盘开售,一个月前就流出了一份团购目标客户名单,上面显示30家经营效益不错的青岛企业都成为该房企定向团购的对象。记者查阅发现,这30家企业分别是:海尔集团、青岛钢铁控股集团有限责任公司、一汽解放青岛汽车厂、青建集团股份公司、青岛啤酒股份有限公司、中国石化青岛石油化工有限责任公司、南车青岛四方机车车辆股份有限公司、青岛港(集团)有限公司、青岛澳柯玛股份有限公司、山东青岛烟草有限公司、青岛四方庞巴迪铁路运输设备有限公司、青特集团有限公司、青岛北海船舶重工有限责任公司、青岛维客集团股份有限公司 、中国联合网络通信有限公司青岛市分公司、青岛泰能燃气集团有限公司、华电青岛发电有限公司、绮丽集团有限责任公司、南车四方车辆有限公司、青岛北方国贸大厦集团股份有限公司、重汽集团专用汽车公司、青岛中能集团有限公司、青岛中集集装箱制造有限公司、中国船舶燃料青岛有限公司、海洋石油 (青岛)有限公司、青岛热电集团有限公司、青岛马士基集装箱工业有限公司、青岛朗讯科技通讯设备有限公司、青岛汉河集团股份有限责任公司、中信万通证券有限责任公司。

  “我接到过这个项目售楼人员的电话,要和我们单位搞团购合作,但优惠幅度只有2个点,所以没谈成。”维客集团有关人士告诉记者,此类的团购“邀请”电话近期他接到了两三个,“我只是个后勤小部门负责人,根本不管买房分房的事,所以我都推掉了。”此外,记者采访了解到,青钢、青岛港也接到过这家开发商的电话。有的企业负责人表示,近?诔3=拥娇⑸潭ㄏ蛲殴旱牡缁埃惺焙蚋械讲皇て浞场x3cbr />
  查阅这份名单不难看出,一大批青岛知名企业都成为开发商定向团购的目标。不过,有趣的一点是,海信集团并不在其中。“海信本身就有地产公司,做了多年而且品牌很响,加上海信地产在市区也有多个在售项目,所以没成为目标客户。”业内人士对此如是分析。相反,海尔、青啤、青特虽然有地产公司,但市内四区在售项目不多,所以名列其中。

   团购族一旦买房就不怕房价再跌

  历年来,“房产团购”成功者寥寥,不是开发商提供的房源没有 “诚意”,就是所谓的团购价格力度不够。不过,近期万科生态城的团购活动却提供了另一张“成绩单”:从公开的销售数据来看,它是目前青岛销售业绩最好的楼盘之一。据记者了解,只要参加团购的意向者出手购房的比例特别高,在八成以上。

  昨日,记者采访了几位近期参加团购的购房者,他们都表示一旦团购就不怕房子再落价。

   团购后再跌价也不退房

  今年下半年,市民刘先生看房也看了很久,最后他出手买下万科生态城的房子只用了1个小时。“这个楼盘紧邻世园会,以后可能还通地铁,趁着现在房子降价买下来,等2014年12月交房后作为改善型住房。”刘先生在市北区有一套房子,但是以现在的价格在市区里再出手买套大房,经济承受不起。“市区好点地角的房源价格在1.5万元/平方米左右,如果跌了赔得更多;万科这套房子我拿到手是7800元/平方米,我认为向下跌的空间有限,即便跌了也比较抗跌。”

  刘先生告诉记者,他去选房的时候顺序比较靠后,房源虽然不多,但是户型设计还不错,所以他出手很快。“我还是冲着开发商的品牌来的,还买了车位。”当记者表示如果房价继续下跌,他会不会要求退房时,他表示“不会”。“买房时候补充条款写明是自愿购买,如果开发商补差价的那种,我反而不想要,我觉得那是开发商不自信。”

  据了解,万科生态城此次和海尔、海信、青啤、中国海洋大学、朗讯、可口可乐都搞了这样的“定向团购”。不过,记者就此事联系该楼盘的工作人员时,他们表现得遮遮掩掩,而且并不愿意对媒体透露有关团购的事宜。

   部分开发商有“诚意”

  “去万科看房就是冲着他们的品牌去的,我觉得给我7个点的优惠已经在我接受的范围内了。”尽管卢先生并不直接从事房地产工作,可由于工作的关系他有很多机会接触这个圈子,对岛城楼市比较了解。对于此次出手,他表示买房是个人行为,看好、看淡都是个人观点。“有人说房价明年可能跌到底,我觉得还是看地段、价位。现在降价的楼盘土地都不是拍卖的,是通过旧城改造等方式拿的地,那些通过拍卖方式拿地的项目价格没有松动。”卢先生继续说,“比如市南的房价也就跌了0.1%,市内四区基本等于没降。”

  综合因素考虑下来,万科在李沧的这个楼盘终于打动了卢先生的 “芳心”:“跟周边其他楼盘比较一下,无论装修还是品牌,万科的性价比都比较高一些。”

  这是“大条件”,跟前几年开发商团购没诚意比起来,万科生态城这次的团购还是有“合作诚意”的。据卢先生介绍,要想团购要先交5万元的认筹金,交钱才有选房的权利。“开发商主要拿出一幢楼搞活动,你把想要的户型、面积大小、楼层高低告诉他们,开发商给你提供4-5套房源进行选择。应该说,房子还都不错,跟我要求差不多,所以在现场很快就搞定了。”据卢先生介绍,开发商给他的也是7个点优惠,最后卢先生选的房子原价9200元/平方米,再乘以0.93,拿到的优惠价格是8500元/平方米左右。

  记者从合作团购的单位了解到,上述两位购房者是选房中的 “大多数”,用他们的话说,交上5万元定金去选房的都是有诚意的。“双方都有诚意做这个事,肯定都很痛快。”他们说。不过,也有人看着万科该楼盘从9.9折到9.8折,再到9.6折,最后还有内部9.3折,反而不想出手了。一位前期一直关注此楼盘的梁先生说:“给我9.3折我反而不要了,他们给我电话被我拒绝了。”

  现多数团购行动遮遮掩掩 开发商拿捏不准降价分寸是主因 推出团购缘于掌握不住降价分寸

  “市场对于自住中低价位的房源需求很大,团购自然有市场。”岛城一楼盘售楼处营销人员私下这样跟记者聊,“现在的团购形式主要有两种,一种是定向团购,也就是房产开发商找大企业合作,搞内部认购形式;另一种就是大张旗鼓地做广告,用团购的形式吸引看房者。”小幅优惠不管用,大幅优惠惹麻烦。“在当前的市

  场环境中,降价是购房者的主要心理预期,但开发商往往拿捏不准降价的分寸。折扣太低的话不能吸引客户,折扣太高又怕动摇客户对市场的信心,引发更激烈的降价预期。”一位房地产中介负责人说,团购恰好成为一个降价的平台,以一种大家都能接受的方式,让“打折”顺理成章。“对于购房者来说,组织团购可以从开发商那里获得较高的折扣。”

  但降价也让开发商左右为难,不能明降,只能偷偷地降。所以,各种悄悄降价的方法不一而同地出现在各个售楼处。年底除回款压力外,息事宁人求稳妥的心理也是迫使开发商采用各种营销方式变相降价的一个原因。

  对于老业主来说,无疑希望购买的房产能保值增值,一些打折幅度过大的楼盘受到了老业主的质疑,承受了很大压力。对于开发商来说,一面是紧绷的资金链,一面是老业主、媒体的紧盯,明明白白的折扣显得太张扬,而变相降价则相对比较隐蔽。所以,要走好这样的“平衡木”开发商得小心翼翼。而选择各种隐蔽降价方式,也是为了求稳妥。

   新房披团购“外衣”涌入二手市场

  “团购只是变相降价的一种手段。”岛城楼市观察人士张百忍说,目前虽然众多楼盘都推出了团购的举措,但团购在楼盘销售中只能起一小部分作用,“要想快速销售回笼资金,还是要靠大力度的降价。”张百忍认为,目前来看,青岛整体的价格调整不是很大,跟2008年底差不多,只是个别楼盘的调整,全面降价现在根本没有出现。他举例说,近期青岛CBD周边有多个楼盘在售,璟台、欧典商苑、燕归堂等竞相爆出低价,看似热闹,价格似乎降了不少。但实际效果是,多数楼盘销售仍不乐观。“销售不好就说明价格没降到位。”张百忍认为,CBD地块的房价此前存在被高估的情况,如果楼市行情好,今年可能卖到2万/平方米,现在楼市形势不好,开发商应该面对现实。对于逆市热销的万科生态城,张百忍认为,开盘能卖出1000多套,团购组织得好只是部分原因,更重要的是万科的品牌和价格优势,加上周边绿城、米罗湾、和达和城仍维持在1万元以上的高价位,“这些房企太配合万科了,一直坚持高价,等于把客户往生态城赶。这样一来,生态城热卖就不是偶然了。”

  不过,也有资深业内人士认为,如果明年政策依旧不放松,新房团购有可能进一步扩大。“团购的隐蔽性高,降几个点都有可能!”该人士说,目前团购优惠的幅度从2个点到7个点不等,不过7个点并不是上限,“如果形势不好,优惠20%都有可能。”

  此外,还有一个动向就是一些存量较大、楼盘迟迟卖不动的开发商,有可能抛弃销售代理公司,直接把楼盘通过“团购”的方式大降价甩给二手房企业,将新房直接流入二手市场。记者私下了解到,岛城有少数实力二手房中介企业打算借此进入市场。“我们已经凑了1个亿资金,准备在城阳拿一栋楼。”某连锁中介负责人刘先生说,此次他拿房的方式就是团购,至于价格“仍在商谈”。记者查询网上房地产信息看到,刘先生所说的楼盘,近2个月来销售惨淡,只能勉强达到两位数。

   1个外地人买下15套公寓

  对于万科生态城这种操作模式的团购,让人感觉生怕被外人知道,连很多参与团购的单位工作人员都不知道自己单位还团购了万科的房子。“我是看网上传得沸沸扬扬的,说我们单位团购了万科的房子非常便宜,可我都没听说。”岛城一家大型企业工作人员小杨说。

  而位于崂山区的鹏丽南华利源国际公馆上个月搞了个 “团立方”的促销活动,却搞得大张旗鼓,网站、纸媒、路广都能看到该楼盘的团购活动宣传。

  据该项目营销总监姜女士说,他们一共拿了30套房源做了团购,最后剩下了两三套,她认为团购效果不错。而最令人咋舌的是,她告诉记者一位外地炒房者一口气买下了15套公寓 (40年产权、不限购),作为投资。“他是个生意人,在青岛也有投资。他一下子就买走了15套。”出于对客户隐私的保密,姜总监拒绝了记者采访当事人的要求。“我们搞活动时是9900元/平方米起,均价在10000元/平方米出头,活动结束后我们现在均价在16500元/平方米。”她说。

  团购前后价格差了几千元之多?团购活动力度如此之大?现在恢复原价,岂不是看房者更不买了?面对记者的疑问,姜总监说出了其中的缘由:“我们搞活动的房子是毛坯房,而现在剩下的是精装修房,而且团购的房型面积偏大,挑选余地少;像现在的房子从30多平方米到上百平方米都有,跟周边其他同等价位的楼盘相比还是便宜2000元/平方米。”

  可见,开发商只提了多少元起价,对于房子面积、户型结构、精装还是毛坯都采取了模糊政策,只让人感觉便宜,而具体的情况又要仔细辨别了。

  名词解释

  “房产团购”一词最初出现在海口。2003年,海口的一些楼盘兴起集体买房,这就是房产团购的雏形。当时还只局限于亲朋好友之间的 “搭伙买房”,用大订单方式减少购销环节,使开发商让利于消费者

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