楼市观察

面临空前的资金压力,开发商欲“扛”过年关

溧阳房  发布时间:2011-12-15  来源:网易
资金压力空前 开发商欲“扛”过年关(图)
 

  数据来源:Wind 制表:万晶

  部分上市房企今年业绩预告情况

  艰难“熬冬”的开发商面临年终大考。为了完成年度目标和偿还银行欠款,也为明年“并不看好”的春天做准备,不少房企“断臂求生”、“以房抵债”加紧回笼资金。业内人士认为,眼下众多房地产开发企业尤其是中小房企的资金压力空前,开发商“扛”着过年的大局已定。

  “断臂求生”过冬

  房企融资渠道收缩,年关资金链日趋紧张,银行贷款放不下来,存货又消化不掉,很多项目已经“没钱花”,股权转让、产权交易是眼下房企不得已的选择。

  据介绍,从8月开始,房地产挂牌项目在北京产权交易所呈现井喷现象,仅9月和10月两个月房地产的项目挂牌总金额就达50.34亿元,居各行业之首。北京产权交易所最新统计显示,上周(12月5日-12月9日),房地产业成交和挂牌金额分别为18.97亿元和12.71亿元,均高居首位,显示临近年底房地产行业股权并购依然十分活跃。

  “房企资金压力越来越大。有些项目可以通过降价来回笼资金,但对于一些还在开发中的项目来说,在资金匮乏的情况下,转让股权无疑是最有效方式。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。

  业内人士认为,销售不畅,融资受阻,目前房地产领域“弃车保帅”、“断臂求生”的案例不在少数。

  “如果再不想办法解决目前的资金问题,更多的开发商可能在严冬中被活活‘冻死’。不是我们不降价,而是没法降价。”一中小开发商表示,通过转让旗下项目,避免老业主维权,而且收益远远大于降价促销。产权转让,虽然在转让价格方面有相对较低的折扣,但如果是有实力的企业接手,相当于一次性卖出几十套甚至上百套房子,这笔资金对困境中的房企而言是救命钱。

  其实,中小房企资金链紧张早已是“公开的秘密”。除了“卖身”之外,不少房企期望迅速转移战场,将发展中心转向二三线城市。北京一家中小房企的负责人坦言,目前业内部分中小房企资金压力的确很大。受到北上广深等一线城市“限购令”的影响,不少中小房企加大了促销力度,希望尽快售完一线城市的楼盘项目,尽快退出一线市场转战二三线城市。“我们会加大促销力度,希望把资金拿去启动其他二三线城市的项目。”

  近期市场传言恒盛地产资金压力较大,但恒盛相关人士向中国证券报记者否认了这一传言,并表示公司经营正常。11月实现房地产销售额6.8亿元及销售面积8.2万平方米;今年1至11月累计实现房地产销售额127.7亿元,同比增长27.5%,累计实现销售面积150.6万平方米,同比增长 71.7%。恒盛地产2011年11月无新购土地。截至11月底总土地储备为1960万平方米,可满足未来五至七年开发所需。

  “以房抵债”还款

  年底,资金紧张压力骤增,部分开发商选择收缩营销支出,甚至“以房抵债”。开发商拖欠的费用不仅仅是广告策划款、项目代理费、规划费、设计费,还有工程款和银行的欠款。

  很多开发商都有大笔要支付建筑和材料费用。由于资金链紧张,温州、大连等地开发商甚至开始用房产抵债。除了“以房抵债”,不少开发商还通过增加工程审批流程、延长审批时间的方法拖延时间。

  “城门失火,殃及池鱼。”开发商资金紧张,建筑承包商、材料供应商、代理公司等也都成了这个资金链条上的“受害者”。“集中要钱主要是在元旦前后。”温州一家房地产代理公司工作人员透露,本来一家合作非常好的开发商都在每个月的月初结账,但最近半年都是拖到月末才结账,现在开始提出“以房抵债”,折扣为7折。

  业内人士表示,“以房抵债”传递给市场一个信号:楼市已从深秋步入寒冬。一直以来开发商在面临资金压力的时候,宁可借钱也不会用房子抵债,因为在他们眼里,房产始终是看涨的。如今用房抵债,说明他们已经找不到任何借钱的渠道了。这也反映出开发商对中长期房价的预期发生了改变。

  业内人士透露,某开发商欠费,不得已将一套几千万豪宅抵押给一家大代理商,还有一家建筑公司收了开发商几个商铺抵债,以内部员工价销售。实际上,目前还不是开发商工程款和材料款的偿付高峰期,若开发商资金状况一个月后仍得不到缓解,“以房抵债”现象或将越来越多。

  据温州市房管局网上售房数据显示,11月以来,温州可售房源量持续上升。截至12月13日,公开发售房源22796套,252.2万平方米;公开发售住宅12040套,158.58万平方米。22796套房源量再次刷新了温州楼市库存纪录。

  库存的增加,促使开发商加大了促销手段。当前,部分楼盘的购房首付款也出现不同程度调整,目前市场上已出现20%的首付比例。一次性全款优惠幅度也增大,全款享9折优惠的幅度已不足为奇。

  房企“扛”过年关

  眼下开发商正在积极调整策略,屯粮过冬。

  11月以来,北京近郊地区10余个项目万元甩卖:包括富力地产的“丹麦小镇”项目、鲁商置业的“蓝岸丽舍”别墅项目以及金融街的“金色漫香郡”高端住宅等价格都在万元左右。

  国内某龙头房企的项目经理吴欢(化名)向中国证券报记者表示,目前他们整个集团对于明年及未来几年的房地产市场都比较悲观。整个集团都在积极调整战略定位,加紧年终促销,以求尽快占领市场。“虽然短期内我们的资金压力不是那么大,但为了长期的发展考虑,我们的策略还是回笼资金、现金为王。”

  链家地产首席分析师张月认为,年关将至,房企为实现快速的资金回笼,定价上也更加贴近购房者的价格预期,市场进一步向买方倾斜。当前,以价换量的项目仍然多集中在郊区的小部分项目。而个别项目大幅降价后,会拉低购房者的价格底线,再次形成观望,也会对周边项目形成降价压力。因此预计年底前,新房市场将延续价格下跌的趋势,成交量将持续低位徘徊。

  北京房地产业协会秘书长陈志认为,就12月的情形来看,房企的降价幅度和措施或许不会再如前几个月那么“疯狂”。“再熬半个多月,就能熬到新的财务年度,房企此时也会有新的考量。”房企“扛”着过年的大局已定。他指出,目前楼市买卖双方的博弈已经白热化,准购房者对未来降价的心理预期非常强烈,此时房地产开发商即使再降价,楼盘销售也不一定能有大的好转。

  名称 预告类型 预告摘要

  珠江实业 预增 大幅增长

  南国置业 预增 增长80%~100%

  中茵股份 预增 大幅增长

  浙江广厦 预增 增长50%左右

  中江地产 预增 大幅增长

  华夏幸福 预增 增长100%以上

  深物业A 预增 净利润约26,250.00万元~35,000.00万元,增长50.00%~100.00%

  天伦置业 预增 净利润约1700万元~2100万元,

  增长79.41%~121.63%

  滨江集团 续盈 增减变动-20%~20%

  世联地产 续盈 增减变动-20.00%~10.00%

  世荣兆业 续盈 增减变动-10%~10%

  云南旅游 扭亏 净利润约500万元~1,000万元

  金宇车城 扭亏 净利润200.00万元~400.00万元,

  增长111.19%~122.38%

  金地集团 略增 有所增长

  宜华地产 预减 净利润约400万元,下降59.91%

  *ST大通 预减 净利润约300万元~1200万元,

  下降55.08%~88.77%


  海德股份 预减 净利润约30.0万元~150.00万元,

  下降94.21%~98.84%

  嘉凯城 预减 净利润约50,000万元,下降55.17%

  国兴地产 续亏 净利润-2350万元

  高新发展 首亏 净利润约-600.00万元~-400.00万元,下降126.20%~139.30%

  津滨发展 首亏 净利润约-22,000.00万元~

  -20,000.00万元
 

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