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“原价回购”听上去很美 业主退房损失更惨重

溧阳房  发布时间:2011-12-09  来源:腾讯网

“原价回购”听上去很美 业主退房损失更惨重

即便有“原价回购”措施,业主一旦想退房,也要承担税费等经济损失。



  11月下旬,深圳宝安一个项目推出“三年原价回购”措施,在市场上闹得沸沸扬扬。如今,东莞也有两个项目——黄旗山1号、虎门名购城也跟进了这个措施,分别大举宣传“一年原价回购”、“五年原价回购”的“保值计划”。

  仔细分析就能发现,原价回购措施,听上去很美,但却只是一个营销噱头而已。因为两次买卖有大约11%的税费成本需要承担,再加上业主买房并没有保值,风险还很大。实际上,业主如果退房,将损失惨重。

  例如,在黄旗山1号购买一套大约150万元的房子。如果明年退房,两次交易税费高达16.5万元(此为估算价,具体以现实成交为准,下同)。目前,开发商垫付两成首付,首次置业者只需承担一成首付约15万元。这也就是说,业主退房不但血本无归,还得再搭进去1.5万元。

  【现象

  黄旗山1号一年原价回购

  近日,黄旗山1号组织了30套房源,推出一年原价回购保值举措。

  售楼员说,凡是在本月签订购房合同的业主,可以在明年8月份无条件退房,开发商将按照原价进行回购。与此同时,开发商垫付两成首付。到明年8月不想退房的业主,再补交两成首付。

  目前,该项目在售的是第1—4栋,在售户型为158、187、226平方米等三种户型,产品或正南或西南朝向。4栋洋房均处于小区外围,第3栋、4栋可以看见旗峰公园附近山体的景观,第1栋、2栋面向园林,也可以从夹缝中看见山景。产品格局方正。在售的产品全部为拼接户型,一套房子有2个或3个房产证。

  售楼员说,158平方米、187平方米分布在第1、2号楼,2梯3户,单价为9500元—1.1万元/平方米,226平方米的户型分布在第 3号楼、4号楼,2梯2户,单价为1.1—1.7万元/平方米。按揭买房,打99折(价格×0.99);一次性付款,可打97折(价格×0.97)。

  售楼员说,此次推出的原价回购举措,只要业主想退,就可以退,没有附加任何条件。若退房,开发商只是按照售出的价格回购房子。至于两次买卖所产生的税费,首次交易全部由业主承担,第二次交易按照相关规定,业主承担二手房卖主所承担的部分。

  与此同时,开发商还为业主垫付两成首付。若首次置业,业主暂时只需承担一成商业贷款首付,最低15万元首付即可购买1套,加上税费,业主首次支付大约20万元可以购买一套150多平方米的大户型,置业门槛大为降低。二次置业,业主暂时也只需支付四成的商业贷款首付。

  黄旗山1号位于东城石井路255号,紧挨光大的天骄峰景,占地约3.6万平方米,建筑面积约13.8万平方米,整个小区仅8栋高层洋房,主力户型为130—250平方米。

  该项目的开发商为东莞市东城区房地产开发公司、东莞市左庭右院实业投资有限公司,后者是深圳市梅江南投资发展有限公司与花样年集团(中国)有限公司合作成立的房地产开发公司。

  虎门名购城五年原价回购

  尽管推出原价回购计划的开发商不多,光大、中信等品牌开发商相关负责人表示不会跟风。但黄旗山1号并不是孤例,虎门名购城也通过五年原价回购的方法来为写字楼促销。

  虎门名购城毗邻广深高速虎门出入口,位于虎门规划的新商圈,目前配套不太完善。项目占地面积1.1万平方米,一期建筑面积5.5万平方米,共计16层,1—4层为商铺,定位为鞋业皮具批发中心。5—13层为写字楼,定位为服装创意产业中心伙伴式写字楼,14—16楼为公寓产品。

  近日,该项目大发短信宣传五年原价回购的计划。写字楼的面积为80—300多平方米,单价为5800—6400元/平方米。售楼员称,若委托开发商出租,前四年,每年回报总价的6%,五年后,开发商可以原价回购。

  至于为什么写字楼的价格如此便宜,开发商相关负责人称,虎门的专业市场几乎都是集体用地,名购城的地块也是集体用地,不是国有建设用地,没有产权证,所以价格就低一大截。

  与此同时,名购城的商铺也在对外发售。面积为18—50平方米,单价为1.2—7.5万元/平方米。售楼员称,签约当天回赠总价的20%,第4、5年每年另有至少7%的回报。

  目前,1、2层均销售鞋子,1层已经开业,2层已经有五六十家鞋店入驻,将在本月开业。1、2层相当于带租发售。

分析

承诺回购楼盘销售速度缓慢

此次原价回购,肇始于深圳宝安的绿景香颂项目。该项目在11月下旬推出三年原价回购措施,掀起“刚需解放运动”,此事在楼市闹得沸沸扬扬。

尽管虎门名购城在去年11月开盘时已经有五年原价回购措施,但一直只是默默地做,没有大范围宣传,也就是在绿景香颂事件之后,该项目才大发营销短信,高调广播回购消息。

原价回购,目的特别明显,就是为了提振消费信心,加快回笼资金。

由于调控政策持续紧缩,今年,全国楼市一片惨淡。在10月份,华东的中海、绿湖、绿地等大房企项目终于撑不住,大幅跳水,降价幅度甚至高达30%,引发了业主怒砸售楼处的纠纷。于是,全国楼市更加风声鹤唳、草木皆兵,降价预期更加浓烈。

在东莞,尽管前10月楼市签约一片火红,别有洞天,但覆巢之下无完卵,进入10月中旬,市场预期陡转直下,楼盘访客量大幅下挫。进入11月下旬,签约量跌入冰点,一手住宅一天的成交量时常只有区区六七十套,买家的主流心态变成“再等等,应该还会降价”,纷纷持币待购,市场成交十分糟糕。

由于限购政策在重点城市纷纷落地,尽管东莞没有出台限购政策,但其他城市的动作对买家信心打击很大,同时,由于大户型近两年累计的供应量很大,这使得拼接大户型严重滞销。黄旗山1号就是典型拼接大户型项目,最小的户型也在150平方米以上,一套房子有2个甚至3个房产证,黄旗山1号走货速度并不理想。

黄旗山1号是今年4月23日开盘的,迄今在东莞市房管局公众信息网上公布了6栋洋房的房源,推货量为787套,已销459套,去化率为58%。就算不与万科当月开盘要求销售60%的速度相比,就是跟工期相比,也显得缓慢。目前,黄旗山1号的外立面早已呈现,一般来说,如销售得好的项目,在封顶之前,已经大部分预售完毕。

虎门名购城的销售业绩也不容乐观。去年11月开盘,迄今已经一整年,但是250套写字楼仍有相当数量还在售。

为了助推销售速度,这两个项目推出原价回购措施。开发商潜台词是:我对我这个楼盘很有信心,不会降价的,如果降价,你可以退房,很保值。原价回购就是为了提振买家信心,加快资金回笼速度,尤其是到了年底算业绩的时候。

若退房,首次置业者将血本无归

原价回购,貌似很保值,很划算,但深究起来,其实不然。如果买家退房,仍然损失惨重。

首先,买家要承担高额的税费成本。售楼员说,买了黄旗山1号若想退房,税费的分摊,必须按照法规规章来,开发商不会分担业主那部分。若按此说法,现在买了黄旗山1号房子,在明年8月份退房,两次买卖,业主必须承担大约11%的税费。

日前,黄旗山1号的售楼员给记者算了一套157.09平方米的房子的价钱,折后总价为1566699元。另经专业人士估算,两次买卖业主必须支付大约172576元的税费。若首次置业贷款大约七成(109万元),开发商垫付两成首付,业主暂时支付一成首付约156670元,一年之后退房的话,业主不仅首付耗费殆尽,而且还得另外再亏15906元,可谓“赔了夫人又折兵”。

税费构成如下:据售楼员给出的数据,一手买卖,税费总额为54884元,占比总价的3.5%。具体包括47000元的契税,6284元的维修基金,1600元的律师费、按揭费等其他税费。

若明年退房,按照二手房买卖,业主成了卖家,必须按照评估价支付交易费、评估费、营业税和佣金。一般来说,评估价高于合同价,目前暂且认定评估价等于合同价,那么,业主必须支付大约117692元的二手税费,相当于总价的7.5%。

启富置业总经理助理林晶计算了其中的三项税费:评估费共80元,按规定卖家承担一半,即40元。评估费,前100万元,按照5‰计算,后50多万按照2.5‰计算,共计6417元。营业税,按照总价的5.6%计算,大约87735元。至于佣金,林晶说现在还不好说。但目前东莞佣金普遍是总价的3%,按照规定,买卖双方各承担一半,那么那套房子卖家必须承担23500元。另外,个人所得税,按照差价为基数来征收,因为明年按照原价回购,差价为零,所以可以不计。

购买虎门名购城的写字楼,税费也照样不低。并且因为该项目没有产权证,属于法律不保护的小产权房,那么,业主的购买风险就更大。

此外,还有通货膨胀问题。目前通胀依然厉害,那么,这笔钱在一年、五年后,购买力必然下降了。

综上所述,原价回购只是一个听上去很美的营销噱头,对市民本无真正实惠。是否购买开发商会原价回购的房子,最关键的还是看房子的本身质素和性价比,而不要被绚丽的营销手法所迷惑。

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