楼市观察

新一轮暴涨或即将开始 看2012年房价预测

溧阳房  发布时间:2011-12-07  来源:新浪网

  与楼市热销时相比,开发商显然已经放低姿态了,眼下是买房好时机吗?明年房价会不会降得更低?从温总理最近的讲话来看,他已经明确指出房地产调控已经见效,言外之意就是调控已经告一段落,再不会有新调控措施出台,这与2008年那一次调控如出一撤,因为2008年那次房地产调整刚好一百天,2009年又重新翻倍上涨,这次调整刚好快到一百天了,因此我预测,中国房地产新一轮暴涨即将开始。

  

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  猜想一 2012年仍能上涨

  ★ 猜想几率:55%

  第一,引起房价上涨的原因是刚性需求。

  第二,经济要发展,房地产是最不可避免的支柱产业。

  第三,地方政府的业绩需要。

  第四,土地财政是地方政府的命根子。

  第五,缺乏好的投资渠道。

  第六,房地产价格上涨的原因还有需求大。

  第七,大学毕业生不愿意离开大城市。中国每年的大学毕业生达700万人,很多人不愿回农村,“这样房价怎么跌?”

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   猜想二调控手段若无效,则还会涨

 

   ★ 猜想几率:80%

   专家认为,房地产市场是否从成长走向成熟,有一个非常重要的原因,是土地关键性资源的配置。所以中央是否拿出有效手段降服地方,这是非常必要的。调控手段若无效,明年房价还可能涨的。

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    猜想三:市场稳定,涨幅回落

    ★ 猜想几率:90%

    贾生华教授则认为,2011年政策会继续加码,房地产市场会保持稳定,房产价格涨幅会回落,不过全国不同地区不同项目会有差别了。

    他分析说,经过了前几年过快上涨,从房地产行业生态考虑,房地产业已积累了很大矛盾,负担了许多矛盾和焦点。现在16个一线城市已经限购、限贷,如果继续实施,这些城市的房价会继续回落。他也提醒投资者,不要总寄希望于房价降了10%、30%,认为这才是达到效果,这种情况他认为不会出现,“涨幅回落就达到目的。”

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    猜想四限购令是否会延续?

    ★猜想几率:80%

    限购令、房贷利率提高可谓是今年楼市调控中最厉害的猛药,这一政策让不少地方的楼市销量下滑,特别是往年楼市旺季"金九银十"变成了"铜九铁十",在一线城市,万科、中海等房企开始降价促销,上海、北京等城市满城降价声,人们关于宏观调控可能松动的猜测满天飞。

    随着近期国务院总理温家宝在圣彼得堡的讲话,中国楼市今明两年的基调尘埃落定了,温总理表示,中国下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展。所以,指望近期楼市调控能够松动,显然不现实。

    也就是说,限购令等调控政策在年末以及明年继续延续的可能性甚大。一些资金需求量大、资金吃紧的房地产企业不得不打出降价牌,以回笼资金,保证企业正常运转,虽然全国还没有出现大幅度的降价,但是一些大力度的促销活动,已经开始。甚至曾经在2008年出现的"一二手联动"重出江湖,开发商以低于正常价2000-3000元的价格委托中介销售楼盘,种种举动说明开发商已经坐不住了。

新一轮暴涨或即将开始 看2012年房价预测

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    猜想五购房时机是否来临?

    ★猜想几率:50%

    在上海,个别因为降价而遭老业主打砸的售楼处出现了怪诞的一幕,一片狼藉的售楼处整夜灯火通明,听到降价风声赶来的购房者围着早已被砸得面目全非的沙盘,向在场的销售人员仔细询问户型、面积、价格等楼盘信息,而一旁的一张办公桌上,则已经有业主在签订购房合同,由于前来看房的人太多,售楼处工作人员只好让购房者分批进入,以致售房处门口排起长长的队伍。

    楼市虽然尚未上演这一堪称"冰火两重天"的景象,但是与楼市热销时相比,开发商显然已经放低姿态了,眼下是买房的好时机吗?明年房价会不会降得更低?相关业内人士表示,楼市一直很平稳,一般不会出现大起大落的情况。实际上,楼价再降,开发商也不可能做赔本的买卖,建材的价格以及人力等成本逐年上涨,楼价再降,楼市降价的空间也有限。

    尽管说法也是有据可依,但现实中,开发商的压力却又是摆在眼前的。长三角五城传统的楼市旺季"金九银十"已遭遇寒流,成交量均不足千套,开发商已明显感觉到楼市的寒冷。

    一方面是房子卖不动,而另一方面是上市房源在不断增加。"'一边房源增多,一边销量减少',开发商压力更大。"业内人士表示,目前很多开发商去备案上市销售都比较谨慎,因为市场销不动,还有大量的房源在开发商手里。

    因此,从眼下情况来看,购房者继续观望一阵子,或许会等到一个不错的购房时机,一是各个楼盘的产品丰富,各种户型可以随便挑选,二是趁着楼市低迷,开发商出台了很多优惠政策,可以节省一笔不小的购房开支。因此,如果您想买房居住,不妨趁着眼下多多观察,也许会有不错的收获。

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    猜想六市场重新洗牌

    ★猜想几率:60%

    在调控政策下,2011年的冰城楼市有些跌宕,但不仅是房价和销售的起落。受融资渠道、土地价格、政策调控的影响,更会引发房地产开发企业的变革。业内专家表示,2012年,除了房产市场供应调整外,另外一个大调整就是,房产开发企业的快速整合,部分投机者将面临破产倒闭。这预示着全国房产市场将重新洗牌。

   “开发企业贷款渠道不畅,资金链短缺,必然会出现大鱼吃小鱼的情况。”谈到明年哈市房地产市场的变化,专家表示,明年或迎来冰城地产重新洗牌。对此,业内人士表示,洗牌后的冰城房地产行业将更加规范,在房地产初期出现的五证不全、房子住了快十年依旧无法办产权等情况将杜绝。同时,购房市民在掏钱买房之后,将享受到质价相符的服务。


 

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    猜想七价位拉开梯次

    ★猜想几率:80%

    在走访中,诸多房产企业负责人表示,调控将成为房地产市场的常态,这也注定2012年楼市依然不会“安稳”。因此,面对市场变迁,大部分房企透露,将开始重新设定自己的发展路径,将目光转向房产品质,打造属于自己的品牌。

    业内专家表示,高档楼盘、绿色楼盘是市民购房的一种趋势,“业界对于淡市之下如何安身有两种解读。首先,产品很重要,产品的品质好坏直接决定项目受 买房者的追捧程度,选择面多了,大家肯定选最好的,在高端市场尤其如此。其次,抓住主流需求很重要,现在市场最主流的需求是什么?商业地产?刚性需求?好吧,那就都来一份。只有抓住了主流需求,开发商的品牌效应才会在消费者中显现。因此,明年很多房企会改变原来建设普通房的路线,转型建设环境、品质、服务一流的楼盘来争取客户。”

    调控之后,不单是房企受影响,老百姓买房也日趋理性,更加注重楼盘品牌、品质、配套等方面的选择,所以无论明年房市如何变,唯一不变的是老百姓对好房子的追求,这样楼盘供应的新格局也更加明晰。也就是说,花高价买高品质住宅,享受的是舒适的环境,而这种品质楼盘会越来越多,成为一种趋势。这类房因为环境优越等也比较保值;而花相对低的价格,购买的则是适宜居住的住宅;保障阶层则有政府提供的保障房供应,市民可按需购买。

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    未来10年黄金10年PK煎熬10年

    中国楼市走过黄金10年。目前楼市是否进入拐点?房地产支柱产业地位会不会改变?还会不会再出现下一个黄金10年?基于城市化进程等因素,十位经济学家大多认为中长期房地产业仍有巨大发展空间,但具体判断时给出的词不尽相同,“发展10年”、“黄金10年”,“成熟10年”、“煎熬10年”、“转型10年”……他们从多角度勾勒出未来10年房地产行业前景。

    观点1:未来10年是“发展10年”

    10位专家几乎100%认可中长期房地产业仍有较大发展空间,是为“发展10年”。中国社会科学院学部委员刘树成研究员从经济周期波动和房地产的关系角度分析,经历了2007年的峰值、2008、2009年的下跌,2010年GDP又恢复到10%左右,标志着经济进入新一轮周期开端,为房地产业的发展也打下了很好的基础。中央党校校务委员、组织部长赵长茂教授认为,“未来市场持续稳定走强,因为刚性摆在这儿了。”

    江苏省社会科学院院长刘志彪教授则进一步分析了江苏情况:因为江苏虽然经济在全国比较发达,但城市化水平比较低,只有50%。服务业方面也有30个点可以发展。

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    观点2:未来依然是“黄金10年”

    南京大学不动产研究中心主任高波教授则旗帜鲜明乐观估计:“未来10年还是房地产的黄金10年。”

    他从四个角度阐述上述观点:第一,房地产对经济增长的贡献。“过去十年每年差不多2个百分点,最多一次2009年,经济增长9.1%,有三个百分点是房地产带来的”。

    第二,是住房消费在整个消费上的比重,中国是10%,丹麦、瑞典等国都超过20%,对比来看,中国住房消费还有上升空间。

    第三,是房地产业对其他产业的带动效应,据测算房地产对其他行业的带动是1.05%,建筑业是2.42%,加起来就是3.47%。

    第四,全国城市化水平估计今年年底才达到48%,去年是46.6%,距离发达国家还有很大距离。所以,他认为未来10年、20年依然是房地产大规模开发阶段。

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