楼市观察

限购令延期 “业余地产商”被打回原形

溧阳房  发布时间:2011-12-07  来源:新浪网
限购令延期“业余地产商”被打回原形
货币化以来经历三轮调控
限购令延期“业余地产商”被打回原形
房企分化更趋严重



  万科总裁郁亮提出的“过冬论”正在成为现实:目前全国已经执行限购的46个城市中,有11个城市的限购政策截止时间都是年底。而据多家媒体报道,住建部日前已知会地方政府,对于限购政策将要于2011年年底到期的城市,地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。

  “如果调控继续维持3- 6个月,预期非主营房地产企业抛售的资产、股权市值可能超过3000亿。”北京中原地产三级市场部总监张大伟向南都记者表示,调控对房企也是一轮大浪淘沙的过程,融资困难、销售萎缩将使得中小企业或者选择抱团取暖、或者选择被收购。2011年前11月交易额已经远超2010年全年的84宗165.25亿的规模,交易金额同比去年全年已经上涨122.8%,“年内将首次突破400亿。”

   限购延期调控难放松

  楼市调控即将步入关键时刻。中国 指数研究院的数据显示,11月份100个城市住宅均价环比连续第三个月下降,且降幅在逐步扩大。当初为了打压房价高涨的势头而推出的强力调控政策———限购令,要不要延续?还要延续多久?据多家媒体报道称,住建部日前已知会相关地方政府,对于限购政策将要于2011年年底到期的城市,如果没有极其特殊的情况,须出台政策对限购令的有效期进行延续。

  据中原地产统计,目前已经执行限购的46个城市中,通知原文中有截止时间的城市为:福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州等11个城市。除南宁截止时间为2012年2月29日外,其他截止时间都为今年12月31日。而北京等35个城市在限购政策的表述并未规定截止时间。就在住建部发出相关通知后,广州市国土房管局相关负责人12月3日就明确表态称,广州将会继续执行限购政策,目前还没有取消限购政策的时间表。

  事实上,临近年底,不仅存在限购到期的城市是否继续执行的问题,多个城市也将面临房价调控目标能否达成。年初为了保证楼市调控效果,住建部要求各城市制定今年的房价调控目标,并进行上报。根据链家地产市场研究部统计,全国有超过120个城市制定了明确的房价调控目标,覆盖23个省及4个直辖市。

  “全国房价10月才初步确立拐点,此前仍然有部分城市的涨幅较大。珠海双限令的出台,也表明个别未限购城市在达成房价目标上的确具有一定的压力。”链家地产首席分析师张月向南都记者表示,120余城市仅46个城市限购,容易受到临近的限购城市投资需求外溢的影响,多地房价调控目标与当地的人均收入涨幅,或者年度G D P涨幅挂钩,而很多二三线城市的G D P增速超过10%,这就意味着虽然有城市即使完成房价调控目标,涨幅仍然较大。地方上对调控政策进行微调的空间或将缩小。

   股权交易年内将破400亿

  在09年-10年整个地产行情爆发式上涨过程中,包括华菱钢铁、春兰、上海申达纺织、四川水井坊、西部矿业、中卫脉等一批电信、钢铁、制酒企业纷纷涌入房地产业,希望能在快速增长的市场中分一杯羹。但是最近部分企业明显加速了脱离地产、回归本职的步伐。

  11月23日,自2005年左右开始涉足进入房地产行业的白酒企业水井坊就发布公告称,拟剥离郫县房地产开发项目。水井坊还打算将旗下另外一家房地产公司兴千业收回政府欠款后清算注销。公司董秘接受采访时称,公司将专注酒类业务,不再从事房产业务。而在2009年,正是水井坊房地产业务最鼎盛的一年,收入近5.32亿元,利润2.41亿元,弥补了酒类业务的利润下滑。

  这绝非个案。11月19日,天富热电也明确表示,公司以4.02亿元的价格将旗下的天富房产100%股权转让。转让完成后,天富热电业务将不再涉足房地产。据中原地产市场研究部统计数据显示,包括东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒业、安徽金种子等主业非地产业务的公司,纷纷从该领域撤资或减少相关资产配置。即便是今年推出首个地产项目的五粮液集团在接受采访时,也不太愿意和房地产扯上关系,强调说做房地产的是其子公司的子公司,其企业宣传滥用了“五粮液”的名号,五粮液集团不会发展房地产业务,白酒始终是其主营业务。

  “从各种市场表象可以明显看到,目前房地产资产已经从之前的暴利行业逐渐回归。很多央企也先后脱离或者剥离房地产,比如中国兵器装备集团先后转让了南方东银置地部分股权、蓟门桥地王等资产。”北京中原地产三级市场部总监张大伟向南都记者表示,11月当月,全国楼市股权交易达到了9宗,总成交金额达到了67.5亿元,若加上公开披露的保护股权及资产变动的房地产企业变动则达到了43起,仅披露的变动金额就达到了213.3亿人民币。

  中原地产统计分析显示,今年前11月,楼市股权变动频繁,规模股权交易已经达到了102宗,历史首次突破百宗,披露的交易值也首次达到了368.3亿,年内首次突破400亿已无悬念。2011年前11月交易额已经远超2010年全年的84宗165.25亿的规模,交易金额同比去年全年已经上涨122.8%。

   3000亿产业资本将撤场

  “单是公开披露的股权交易额就达到了300多亿,若加上已经公开披露的资产交易额,这一数值将达到600亿。”张大伟表示,大量的非公开交易项目和虽公开交易但交易金额为公开的数值尚无法统计,但根据交易标的进行价格估算,按照股权和资产交易的一般规律,非公开交易的数值大约是已公开交易额数值的3-5倍来计算,“目前已经发生的非房地产产业资金离场的数额至少在2400亿以上。”

  而在他看来,如果调控继续维持3-6个月,预期非主营房地产企业可能抛售的资产、股权市值可能超过3000亿。“更可怕的是,随着调控的持续,这些资本离场的速度会更快,呈现出加速度的形势。”张大伟说。

  事实上,在上述300多亿的房产股权交易中,二三线城市的项目和主营业务非地产转让的交易量占了约三成左右比例。“从近期房企的大幅降价项目看,降价潮不止呈现出由南向北的趋势,大型房企的全国化布局使降价信息在不同区域传递,并呈现向全国扩散的态势。一线城市形成的降价压力首先会对周边城市产生影响,既而向其他二、三线城市蔓延。”链家地产首席分析师张月认为,从目前的市场情况来看,今年冬季,很有可能掀起一股“抢收风”,因而使年底这段时间成为大型房企主导降价的周期,且项目降价幅度有望达到30%左右。

  “房地产调控拐点已经出现,而且房价可能继续深跌,特别是未来6-12个月的市场趋势可以说不确定性非常大。”张大伟表示,房地产投资的收益降低,是部分外行从房地产中撤资的一个主要原因。对于很多之前的一些比如矿企等上市公司,在目前主营业务也需要发展资金,而且利润明显高于房地产。房地产博傻的时代已经过去,投入就有暴利收益的市场必然不会长久。
 

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