楼市观察

北京部分楼盘低价入市 加剧区域一二手房价倒挂

溧阳房  发布时间:2011-12-03  来源:网易

北京部分楼盘低价入市加剧区域一二手房价倒挂

  眼下,一些纯新盘选择低开入市,分流了区域其他楼盘的不少买家。

  北京部分楼盘选择低价入市,对区域楼市造成不小影响,不仅分流了买家,也拉低了区域房价预期

  低价开盘,已经成为调控下最吸引购房人眼球的促销策略。在“房票”有限的限购格局下,价格是可以撬动一定需求的最敏感因素。近期,市场上的低价盘不断蔓延开盘。包括压力较小的纯新盘,也包括一路低开的老项目后期。低价盘,如同一枚“催泪弹”,虽还不如炸弹一般对于区域造成颠覆性的影响,但是分流客户,乃至造成新盘与二手房价格的倒挂,直接影响着购房人的购买意愿。

  新盘低开“抢客”

  近期,纯新盘低开掀起新一轮高潮。龙湖时代天街、合生世界花园、东亚逸品阁均在项目入市前就已经开始释放低价信息。而老项目新产品再开走低也成为趋势,如金隅万科城。

  据亚豪机构数据,自通州东亚逸品阁爆出了整体均价13200元/起的消息后,周边项目的成交下滑,通州也开启了新一轮的价格战。此外,11月,低价纯新盘合生世界花园周边项目仅售出69套,环比下降27.4%。老项目后期产品金隅万科城周边项目累计销售306套,环比下降53.8%。

  接受记者采访的低价新盘周边开发商也表示,低价项目对客流产生了一定的吸纳效应,成交周期会放缓。但在目前的市场格局下,各家定价策略不同,还是会凭借综合性价比在区域内竞争。

  低价盘与二手房价格倒挂明显

  在目前的市场上,低价开盘另外一个明显的市场影响是,一手房二手房已经形成明显的价格倒挂,这使得不少观望购房人对比之下选择出手。

  据思源经纪统计的数据显示,11月27日,和记黄埔旗下御翠·尚府作为纯新盘首次开盘,部分户型均价不到3万元/平米。这一价格与周边天鹅湾、珠江罗马嘉园等2000年以后较新小区的二手房价明显倒挂。

  中原地产华北区董事总经理李文杰表示,市场上的一些低价新盘,低于区域二手房,使得很多二手房潜在买家需求倒向新盘。

北京部分楼盘低价入市加剧区域一二手房价倒挂(2)

  合生世界花园打出了9980元/平米起的低价,一举成为区域价格新坐标。

  - 区域反应·新房

  纯新盘的低开已经成为调控当下开发商快速出货,保证资金流的最有效方式。面对各个区域“点开”的纯新盘,对周边的影响因产品类型的不同和成本不同各异。但是低价纯新盘对于区域客源的分流以及对于购房人心理和市场预期的影响正在蔓延。

  旧宫板块

  新盘拉低区域价格预期

  低价新盘代表:东亚五环国际

  继东亚逸品阁之后,东亚五环国际再度传出均价14990元/平米的消息。该项目位于大兴旧宫板块,为50年立项产品。相关负责人表示,入市时间可能在明年1月份。

  据记者了解,该项目拿地成本在5500元/平米左右。东亚五环国际相关负责人表示,项目的定价大幅低于周边产品,而该项目并非“廉价产品”,采用了玻璃幕墙立面等。据记者了解,目前周边在售的富力盛悦居价格在23000元/平米。

  不过,由于产品类型不同等因素,东亚的低定价对周边纯新项目影响不大。除在售的富力盛悦居外,万科琥珀系列产品将在明年下半年入市,据记者了解,其楼面价约9843元/平米。有接受记者采访的开发商表示,按照东亚的定价和明年的市场,估计万科这一楼盘明年很难拉高价格,约在1.8万/平米。不过,记者了解到,万科内部对其预期至少要在2.5万元/平米。万科北京公司副总肖劲表示,琥珀系列为大户型,会按照合理成本和合理利润定价。

  马驹桥板块

  买家分流 区域楼盘尚未跟降

  低价新盘代表:合生世界花园

  近日,合生世界花园的低价促销策略使马驹桥板块聚集了业内目光。目前该项目已取得70年产权住宅的预售许可证。产品包括平层住宅,户型为90-150平米,此外,待售产品还有商住公寓,50-70平米。促销价格为9980元/平米起,赠精装。

  这样低于万元的促销策略也使得这一板块的其他楼盘面对价格竞争。据记者了解,处于同一板块的楼盘目前从价格上还无太大的“跟降”策略,但是相关负责人表示,区域将面临客户分流。

  米拉village相关负责人表示,目前住宅产品约17200元/平米起,办公立项产品基本售完,除住宅产品外在售为商铺产品。对于合生世界花园的低价策略,其表示,客群可能面临一部分分流。但是因为产品定位不同,米拉village希望打造成区域内的标杆产品,各自优势不同,产品价格不会有跟进调整。

  据亚豪机构统计显示,11月,“低价盘”合生世界花园周边项目仅售出69套,环比下降27.4%。对此,位居周边的融科钧廷项目负责人表示,楼盘10月中旬进行开盘活动,目前销售率约20%,业绩在当前的大行情下还可以,在目前的情况下成交周期都会放缓。但是不同产品的综合性价比不同,低价盘会对区域产生一定的吸附效应,但市场上理性的购房者会通过对比选择适合自己的产品。目前该楼盘价格约16800元/平米,有赠送面积的优惠活动,但价格不会跟进低价盘进行较大调整。

  御翠·尚府部分户型产品的价格在2.6万-3万元/平米,该项目的入市使该区域出现严重的一二手房价倒挂现象。

  - 区域反应·二手房

  随着房产政策调控的深入,近期北京房价开始进入下行通道,很多新开楼盘都以打折促销的方法吸引购房者,这也导致在新盘低开的区域,如朝青板块、常营板块、大兴等板块,其二手房挂牌价格高于新盘,这也吸引了不少购房人在现有限购政策下,盘算手中的房子,不少人计划将二手房抛掉买低开的新盘。

  朝青板块

  新盘低开 一二手房价差拉大

  低价新盘代表:御翠·尚府

  朝青板块经过几年的开发,形成了华纺易城、国美第一城、天鹅湾等等知名社区的居住板块,目前新开盘较少。然而,上周开盘的一个新项目,却将该区域拉入一二手房倒挂的典型区域。

  11月27日,和记黄埔旗下御翠·尚府作为纯新盘首次开盘。据记者了解,开盘当天推出140平米三居、200平米三居和240平米四居三种户型。其中140平米户型均价在3万以下/平米,大户型均价则在3.1万-3.3万元/平米,部分小户型房源达到25000元/平米。这一价格吸引了众多购房者的目光。据思源经纪统计的数据显示,开盘当天御翠·尚府推出486套,开盘当天认购205套房源。

  而御翠·尚府的新盘价格,比周边二手房还低,形成了一二手房倒挂。据记者了解,目前,御翠·尚府周边的国美第一城、天鹅湾、珠江罗马嘉园等2000年以后较新小区的二手房价均在30000元/平米左右,一二手房价倒挂达到4000元/平米,一套140平米的房源,便可形成56万的价差。

  此外,御翠·尚府主打高端路线,容积率仅1.47,以7-9层的板式小高层为主,未来或将成为朝青板块又一高档社区。而周边已有高档社区如泛海国际社区、星河湾等,其二手房价格比普通住宅高出不少。如现在的星河湾二手房价格达到4万-7万元/平米,比御翠·尚府高出一倍。御翠·尚府的入市使该区域出现严重的一二手房倒挂现象。

  御翠·尚府项目负责人告诉记者,不少购房人看中该项目性价比较高,不少改善性需求卖掉手中的房产而成功换房。

  常营板块

  价格倒挂 新盘吸引二手房买家

  低价新盘代表:中弘·北京像素

  朝阳常营板块,由于处于泛CBD辐射区域,又是连接朝阳和通州区域,是一个交通便利、居住氛围成熟的区域。近日,该区域商住项目老盘后期中弘·北京像素推出平层不限购产品,因其售价大幅低于周边二手房而大受关注。

  据悉,中弘·北京像素位于朝阳区五里桥,一期为11栋楼,由10栋高层产品和1栋会所组成。中弘·北京像素近日低价入市,40-60平米平层小户型目前售价一次性为11600元/平米,按揭为12000元/平米左右,4.89米层高的产品售价在17000-19000元/平米之间。

  而周边的二手房,如万象新天、天赐良园、优点社区等,二手房价格均有不同程度的下降。据悉,万象新天房源较新,目前的二手房价格在20000元/平米左右,优点社区的价格在19000元/平米左右,天赐良园则在15000元/平米左右。而与中弘·北京像素平层产品相比,住宅二手房价格比商住一手新房要高3000-8000元/平米。值得注意的是,目前中弘·北京像素已有部分房源交房,交房的为4.89米层高产品,已有不少业主将现房房源挂在中介那售卖,其价格与目前开发商销售价格一致。但加上税费和中介费,总价将比新房还高。

  中弘·北京像素营销总监龙坤表示,目前常营板块新出让的土地楼面价都在8000元/平米,再加上建安成本,肯定要超过12000元/平米。

  据悉,中原地产为该项目进行了一二手联动代理销售,让二手房客源有更多选择。据中原地产相关人士表示,该项目的低价入市对周边社区的二手房交易也产生了一定影响,中弘·北京像素低价入市,造成该区域一定程度上的一二手房倒挂现象,分流了一部分二手房意向客户,以价换量的策略基本成功。

  大兴板块

  低价盘冲击区域二手房交易

  低价新盘代表:龙湖时代天街

  大兴作为一个新盘供应的区域,二手房交易并不活跃。然而,随着近期超低价新盘的入市,这也对二手房交易产生一定冲击。

 

  近日,位于地铁大兴线生物医药基地站的龙湖时代天街以最低11800元/平米的价格低价入市,该项目大幅低于地铁大兴线沿线项目的售价吸引了极大的关注。而龙湖时代天街以价换量的策略使该区域呈现一二手房倒挂现象,对二手住宅交易产生了一定冲击。

  目前,龙湖时代天街周边区域楼市版图也才刚刚起步,并未有知名楼盘二手房,根据中原地产提供的数据,热点二手房社区如漪景园的均价为13000元/平米,锦华园的二手房均价为13600元/平米,但二手房价格仍然高于新盘价格。据数据显示,大兴成熟的黄村板块周边目前二手房成交均价为14300元/平米左右,但该区域二手房均价自今年三月来始终保持下降的走势。
 

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